今年兩會上，出現一個(gè)非常值得(de)關注的(de)現象，往年一直是熱(rè)點話(huà)題的(de)房(fáng)地産顯著“降溫”，涉及房(fáng)地産的(de)表述、提案以及討(tǎo)論非常少，政府工作報告中也(yě)就如下(xià)一百多(duō)個(gè)字：

 

堅持房(fáng)子是用(yòng)來(lái)住的(de)、不是用(yòng)來(lái)炒的(de)定位，探索新的(de)發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長(cháng)租房(fáng)市場(chǎng)，推進保障性住房(fáng)建設，支持商品房(fáng)市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房(fáng)者的(de)合理(lǐ)住房(fáng)需求，穩地價、穩房(fáng)價、穩預期，因城(chéng)施策促進房(fáng)地産業良性循環和(hé)健康發展。

 

這(zhè)段話(huà)乍看上去基本上都是這(zhè)兩年來(lái)經常采用(yòng)的(de)觀點，大(dà)體都納入了(le)現行政策體系，似乎沒有更多(duō)的(de)新概念、新提法。聯想到這(zhè)些年來(lái)房(fáng)地産遭遇嚴厲調控後出現的(de)土地流拍(pāi)、房(fáng)企債務困局、樓市低迷和(hé)國家産業重心轉移等動向，直觀感覺上房(fáng)地産似乎有點真的(de)要進入“邊緣化(huà)”和(hé)“被忽視”的(de)時(shí)代了(le)。

不是近來(lái)國家再一次強調房(fáng)地産是支柱産業嗎？難道真的(de)隻是在去年宏觀經濟逐季下(xià)滑的(de)形勢下(xià)，再次把房(fáng)地産請出來(lái)作爲刺激經濟的(de)手段嗎？難道對(duì)房(fáng)地産未來(lái)發展沒有來(lái)自國家戰略層面的(de)深度考量嗎？我帶著(zhe)這(zhè)些疑問又一次對(duì)上述有關房(fáng)地産的(de)表述仔細琢磨了(le)一遍，終于看到了(le)讓我眼前一亮的(de)八個(gè)字：

 

探索新的(de)發展模式。

 

 

可(kě)以肯定，這(zhè)才是兩會上所有關于房(fáng)地産問題的(de)最核心、最重要的(de)新提法！它應該包含了(le)四重含義：

其一，房(fáng)地産作爲國民經濟基礎性的(de)支柱産業具有發展的(de)可(kě)持續性；

其二，未來(lái)房(fáng)地産必須從舊(jiù)的(de)發展模式邁向新的(de)發展模式；

其三，目前房(fáng)地産新的(de)發展模式尚未形成，急需探索；

其四，本次報告向房(fáng)地産行業及全社會提出探索新的(de)發展模式的(de)重大(dà)任務。

 

由此可(kě)以判斷，鑒于中國房(fáng)地産目前處于戰略轉型升級的(de)大(dà)通(tōng)道裏，急需深入探索，在新的(de)發展模式尚未成熟的(de)背景下(xià)，在兩會這(zhè)樣的(de)重要場(chǎng)合，政府工作報告就沒有騰出更多(duō)篇幅給予闡述，而是留給房(fáng)地産業界和(hé)社會日後展開更多(duō)、更深入的(de)探討(tǎo)，形成一種符合中國經濟成長(cháng)和(hé)産業升級大(dà)趨勢、符合中國房(fáng)地産市場(chǎng)大(dà)環境的(de)新的(de)發展模式。

 

我想，未來(lái)一段時(shí)間内，中國房(fáng)地産界一定會全力以赴就“新的(de)發展模式”進行深入性、多(duō)視角、全方位的(de)探索，這(zhè)不僅是房(fáng)地産自身發展的(de)客觀迫切需要，也(yě)是中國宏觀經濟和(hé)社會健康發展的(de)長(cháng)遠(yuǎn)戰略需要。

 

借助今年兩會的(de)東風，我在這(zhè)裏就房(fáng)地産新的(de)發展模式提出自己的(de)一點不成熟的(de)思考，與各位網友分(fēn)享，請大(dà)家批評指正。

 

我認爲，中國房(fáng)地産在經過過去二十多(duō)年急風暴雨(yǔ)式的(de)發展之後，正在國家提出的(de)“房(fáng)住不炒”戰略方針和(hé)“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的(de)三穩策略指引下(xià)，呈現出日益理(lǐ)性、合理(lǐ)、均衡的(de)發展局面。我認爲在房(fáng)地産發展模式上，有如下(xià)四大(dà)明(míng)顯的(de)發展趨向：

一是地産由外延式數量型向内涵式質量型升級；

二是住宅地産從增量型主導向存量型主導過渡；

三是由物(wù)業型地産主導向産業型地産主導轉型；

四是房(fáng)地産在産業運營和(hé)資産運營間交互推進。

 

 

下(xià)面我對(duì)這(zhè)四大(dà)趨向分(fēn)别做(zuò)出簡要分(fēn)析。

 

趨向一：房(fáng)地産由外延式數量型向内涵式質量型升級。

 

以往20多(duō)年是中國房(fáng)地産規模快(kuài)速擴張的(de)時(shí)代，房(fáng)地産總市值、銷售總額、房(fáng)價一路飙升。這(zhè)種外延式數量型的(de)發展模式在應對(duì)現實住房(fáng)需求的(de)同時(shí)，也(yě)刺激了(le)投機性、虛拟化(huà)、泡沫式需求的(de)快(kuài)速增長(cháng)。

 

如今數量型發展頂部已經出現，高(gāo)周轉、高(gāo)杠杆、高(gāo)增長(cháng)的(de)“三高(gāo)”舊(jiù)時(shí)代正在終結，粗放式、外延式、暴利式增長(cháng)模式日漸式微，存貨周轉率、杠杆率都在下(xià)降，房(fáng)地産已經無法重點依賴速度和(hé)數量實現高(gāo)增長(cháng)，需要一場(chǎng)戰略性的(de)産業升級。

 

未來(lái)中國房(fáng)地産政策将鼓勵深化(huà)土地管理(lǐ)制度改革，向土地要更大(dà)的(de)綜合效益，城(chéng)市的(de)發展将不再“攤大(dà)餅”，舊(jiù)城(chéng)改造已被提上重要議(yì)事日程，要通(tōng)過舊(jiù)改的(de)精耕細作，讓城(chéng)市擁有更高(gāo)的(de)含金量和(hé)綜合價值，從而形成内涵式、高(gāo)質量式的(de)穩健型增長(cháng)模式。

 

 

趨向二：住宅地産從增量型主導向存量型主導過渡。

 

中國房(fáng)地産在過去20多(duō)年的(de)發展中，住宅地産之所以能夠占據主導地位，與過去幾十年高(gāo)速發展的(de)城(chéng)市化(huà)密切相關。上個(gè)世紀80年代初，中國的(de)城(chéng)市化(huà)率僅爲20%左右，後來(lái)的(de)40年中，中國以每年大(dà)約一個(gè)百分(fēn)點的(de)增速快(kuài)速推進城(chéng)市化(huà)，到2021年，中國的(de)城(chéng)市化(huà)已達63.89%。

 

在這(zhè)種快(kuài)速城(chéng)市化(huà)過程中，住宅地産成爲城(chéng)市房(fáng)地産的(de)核心方向和(hé)主導性需求，房(fáng)地産表現爲顯著的(de)增量型業态模式，也(yě)就是新地、新房(fáng)供應成爲主導的(de)模式。

 

目前，北(běi)上廣深增量業态已經下(xià)降到樓市成交總量的(de)30%-40%，增量紅利仍然存在，2021年全國新房(fáng)銷售量仍創下(xià)18億平方米的(de)新高(gāo)，但可(kě)以肯定的(de)是，十幾年後，中國城(chéng)市化(huà)将全面實現80%的(de)國際标準目标，随著(zhe)城(chéng)市化(huà)時(shí)代任務的(de)趨向完成，今後新房(fáng)業務量已經進入逐步降低的(de)時(shí)代大(dà)通(tōng)道裏。

 

增量型業态收縮的(de)同時(shí)，存量型業态開始大(dà)展拳腳。目前全國存量業态市值約400多(duō)萬億，這(zhè)是房(fáng)地産巨大(dà)的(de)新藍海，擁有長(cháng)期且巨大(dà)的(de)潛力空間，向存量要産能、要機會、要效益，這(zhè)正在成爲房(fáng)地産未來(lái)發展的(de)大(dà)趨勢以及業界的(de)重要共識。

 

随著(zhe)增量型業務的(de)縮減趨勢，政府從土地财政上獲得(de)的(de)财稅紅利将明(míng)顯縮減，國家将轉而通(tōng)過征收房(fáng)地産稅來(lái)從物(wù)業存量中獲取更長(cháng)期、穩健的(de)公共性紅利。

 

房(fáng)地産發展的(de)重心由增量向存量業态轉變的(de)關鍵在于由重資産型的(de)投資開發模式轉向輕資産的(de)運營模式，大(dà)規模存量物(wù)業和(hé)産業園區(qū)運營都可(kě)以形成穩固悠長(cháng)的(de)産業鏈，并形成長(cháng)期穩定的(de)運營紅利。此外，存量物(wù)業有多(duō)重經營模式，種類數量都很多(duō)，可(kě)以不斷地縱深創新，在存量中不斷拓展新的(de)利潤增長(cháng)點。

 

 

趨向三：由物(wù)業型地産主導向産業型地産主導轉型。

 

從國家戰略高(gāo)度看，未來(lái)中國經濟的(de)核心依托和(hé)領軍屬性不是房(fáng)地産，而是科技創新，國家利稅重心在從土地财政向外轉移過程中，除了(le)向房(fáng)地産本身的(de)存量業态轉移從而獲取物(wù)業型的(de)房(fáng)地産稅以外，更重要的(de)方向是轉向産業型的(de)利稅系統。在這(zhè)種戰略大(dà)背景下(xià)，房(fáng)地産的(de)重心也(yě)将從物(wù)業型地産主導轉向産業型地産主導，由此可(kě)見，産業地産将大(dà)行其道。

 

當今的(de)房(fáng)地産有諸多(duō)的(de)分(fēn)類。在我看來(lái)，其實房(fáng)地産都可(kě)歸入兩大(dà)類：住宅地産和(hé)産業地産。住宅地産通(tōng)常占比都非常大(dà)，可(kě)以單獨成爲一個(gè)類别，而住宅地産以外的(de)各類房(fáng)地産業态都可(kě)以歸入産業地産，如公共服務地産、商務地産、科技地産、商業地産、物(wù)流地産、工業地産、文旅地産、康養地産、教育地産等等。

 

我們注意到，目前越來(lái)越多(duō)的(de)社會關注度和(hé)資金在投向産業地産，尋找房(fáng)地産新的(de)發展空間。從國家宏觀戰略趨勢看，未來(lái)核心支點在戰略性新興産業和(hé)國民基礎性産業，這(zhè)些領域構成未來(lái)房(fáng)地産推進産業地産的(de)重點方向。

 

必須清楚，産業地産相比住宅地産有著(zhe)重大(dà)的(de)差異：首先，産業地産必須以産業爲核心，地産部分(fēn)會受到産業約束；其次，産業地産拿地、融資開發、運營流程更加複雜(zá)，難度更大(dà)；再次，産業地産的(de)房(fáng)地産屬性明(míng)顯低于住宅地産，從中獲利空間更小；最後，産業地産基于産業運營發展，大(dà)大(dà)降低了(le)炒作土地和(hé)房(fáng)産的(de)空間。

 

中國經濟正在進入到以高(gāo)質量和(hé)科技創新發展爲引領的(de)新時(shí)代，産業地産以新基建、科創、産業和(hé)稅收爲依托，因而發展潛力廣闊。

 

 

趨向四：房(fáng)地産在産業運營和(hé)資産運營間交互推進。

 

國家提出房(fáng)住不炒的(de)戰略理(lǐ)念，隻是否定炒房(fáng)等投機行爲，并沒有否認房(fáng)産的(de)資産屬性和(hé)投資價值。房(fáng)地産在未來(lái)不僅在産業運營層面會廣泛深入地展開，它本身還(hái)構成合理(lǐ)的(de)、符合市場(chǎng)價值鏈的(de)資産運營和(hé)成長(cháng)的(de)重要産業基礎，通(tōng)過資産運營和(hé)管理(lǐ)來(lái)合理(lǐ)增加财産性收入。

 

未來(lái)房(fáng)地産不僅要涉足大(dà)量具有前瞻性和(hé)實用(yòng)價值的(de)産業運營，也(yě)将有效強化(huà)不動産合理(lǐ)、穩健的(de)資産運營和(hé)管理(lǐ)。借助資本市場(chǎng)的(de)各類平台和(hé)機遇，适時(shí)地、适度地、适中地盤活物(wù)業資産。

 

在這(zhè)方面，國際上有很多(duō)成功案例，例如，分(fēn)别成立于1899年的(de)加拿大(dà)博楓資産管理(lǐ)公司和(hé)成立于1985年的(de)美(měi)國黑(hēi)石集團就是可(kě)以參考的(de)個(gè)案，這(zhè)兩家公司的(de)資産管理(lǐ)規模都達到6000億美(měi)元以上，但模式不同，前者起步于不動産經營，後進入資産管理(lǐ)，而後者起步于私募股權，後進入房(fáng)地産管理(lǐ)。兩家公司在轉型增長(cháng)、業務規模、企業成長(cháng)、投資模式、介入退出方式上均有各自的(de)特點，但都緊緊圍繞著(zhe)房(fáng)地産的(de)資産運營和(hé)管理(lǐ)而展開。

 

中國房(fáng)地産業在過去這(zhè)些年裏，也(yě)在積極推進産業運營和(hé)資産運營之間的(de)交互推進式發展的(de)探索。房(fáng)地産界可(kě)以總結經驗，積極吸納國内外成功的(de)經驗，打造符合中國未來(lái)房(fáng)地産發展實際的(de)資産運營和(hé)管理(lǐ)模式。

 

需要強調的(de)是，這(zhè)裏談及的(de)房(fáng)地産的(de)資産運營管理(lǐ)與過去一些年中國房(fáng)地産發展中存在的(de)投機炒作并不是一回事，炒房(fáng)是基于非正常的(de)投機屬性及其模式，對(duì)房(fáng)地産帶來(lái)嚴重的(de)行業危機以及其他(tā)負面影(yǐng)響，而資産運營則是基于正常的(de)投資屬性及其模式，能夠給房(fáng)地産帶來(lái)合法、穩健的(de)增值機會和(hé)積極影(yǐng)響。

 

總之，今年的(de)兩會盡管在房(fáng)地産領域著(zhe)墨不多(duō)，但卻提出了(le)非常重要的(de)戰略訴求：探索新的(de)發展模式。房(fáng)地産界應該認真思考，如何成功完成國家給房(fáng)地産業提出的(de)這(zhè)項具有深遠(yuǎn)意義的(de)戰略任務，從而使中國房(fáng)地産能夠在新的(de)發展模式引領下(xià)，獲得(de)更加合理(lǐ)、更加廣闊、更有綜合效益的(de)發展前景。

 

 

 

來(lái)源：宋丁視點