2月(yuè)融資綜述
融資規模腰斬，達近2年最低值

2022年2月(yuè)，同策研究院監測的(de)40家典型上市房(fáng)企共完成融資金額折合人(rén)民币共計288.27億元 ，環比下(xià)滑49.84%。

圖1 2022年2月(yuè)典型上市房(fáng)企融資情況（單位：億元）

本月(yuè)，40家房(fáng)企債權融資金額爲283.09億元，占總融資金額比重爲98.2%，環比下(xià)滑37.63%（上月(yuè)債權融資總額453.89億元）；股權融資金額爲5.19億元，占總融資金額比重爲1.8%，環比下(xià)滑95.38%（上月(yuè)股權融資總額112.17億元）。

圖2 2022年1月(yuè)-2月(yuè)典型上市房(fáng)企融資情況對(duì)比

數據來(lái)源：上市公司公告、同策研究院

債權融資方面，本月(yuè)債權融資方式包括，中期票(piào)據（77億元，占比26.71%）、境内銀行貸款（73.31億元，占比25.43%）、其他(tā)債權融資（48.23億元，占比16.73%）、公司債（42.48億元，占比14.74%）、海外銀團貸款（40.47億元，占比14.04%）、信托貸款（1.6億元，占比0.56%）、委托貸款（0億元，占比0%）。

圖3 2022年2月(yuè)典型上市房(fáng)企融資方式占比（單位：億元，%）

數據來(lái)源：上市公司公告、同策研究院

股權融資方面，本月(yuè)股權融資總額爲5.19億元，占融資總額比爲1.8%，環比較上月(yuè)下(xià)滑95.38%。其中，境内再融資金額爲4.21億元，海外配股融資金額爲0.98億元。

同策研究院數據顯示，2022年2月(yuè)房(fáng)企融資以人(rén)民币爲主，其次爲港元和(hé)美(měi)元，此外無以其他(tā)外币爲貨币單位的(de)融資行爲。外币融資總額較上月(yuè)減少，融資金額爲50.92億元，環比下(xià)滑69.58%（上月(yuè)外币融資167.39億元），占融資總額的(de)17.67%。其中，港元融資總額41.44億元人(rén)民币 （51.2億港元），占融資總額的(de)14.38%，環比下(xià)滑65.72%；美(měi)元融資總額9.48億元人(rén)民币 （0.03億美(měi)元），占融資總額的(de)79.61%，環比上升150%。

圖4 2022年2月(yuè)典型上市房(fáng)企融資币種占比（單位：億元，%）

數據來(lái)源：上市公司公告、同策研究院

彙率折算(suàn)價格：按照(zhào)中國人(rén)民銀行，貨币政策司提供的(de)2022年2月(yuè)28日中國外彙交易中心授權公布的(de)人(rén)民币彙率中間價進行計算(suàn)：1USD = 6.3222RMB; 1HKD = 0.80932RMB；1SGD = 4.6503RMB；1CAD = 4.9554RMB。

本月(yuè)融資金額創近2年新低，相較于1月(yuè)基本爲腰斬。雖說受春節假期影(yǐng)響，往年2月(yuè)融資規模也(yě)多(duō)爲年度低點，但在整體融資不景氣的(de)大(dà)環境下(xià)，本月(yuè)表現更爲明(míng)顯，一個(gè)“慘”字就足以概括。

同策研究院陳舒認爲，雖然說從上月(yuè)開始，融資環境有“回春”迹象，發債房(fáng)企增多(duō)，但獲得(de)融資的(de)房(fáng)企仍逃不出“優質”這(zhè)一定位，尤其以民企更甚。就本月(yuè)成功發行的(de)債券來(lái)看，無論是主體評級還(hái)是債券評級均爲AAA水(shuǐ)準。這(zhè)或預示著(zhe)在過去看重房(fáng)企排名和(hé)銷售規模的(de)基礎上，經過房(fáng)企暴雷事件的(de)打磨，評級水(shuǐ)平在金融機構進行融資決策的(de)分(fēn)量将加重，在更大(dà)程度上影(yǐng)響房(fáng)企融資的(de)難易程度。

債權融資
融資“大(dà)跳水(shuǐ)”，國央企銀行融資渠道通(tōng)暢，民企少數突圍

本月(yuè)，40家房(fáng)企債權融資金額爲283.09億元，環比下(xià)滑37.63%（上月(yuè)債權融資總額453.89億元），占總融資金額比重爲98.2%。

本月(yuè)債權融資方式包括，中期票(piào)據（77億元，占比26.71%）、境内銀行貸款（73.31億元，占比25.43%）、其他(tā)債權融資（48.23億元，占比16.73%）、公司債（42.48億元，占比14.74%）、海外銀團貸款（40.47億元，占比14.04%）、信托貸款（1.6億元，占比0.56%）、委托貸款（0億元，占比0%）。

1）本月(yuè)排在融資總額第一位的(de)是中期票(piào)據，融資總額77億元，占比26.71%，環比上升5.62%。本月(yuè)共發生4筆中期票(piào)據，分(fēn)别由萬科、金地、中國海外發展發行，期限均爲3年，其中萬科2筆中期票(piào)據共計融資50億元，利率爲2.98%-3%。
2）位居第二的(de)是境内銀行貸款，本月(yuè)共發生15筆，融資總額73.31億元，占比25.43%，環比下(xià)滑31.78%，均以爲子公司提供融資擔保的(de)形式呈現。
3）位居第三的(de)是其他(tā)債權融資，融資總額48.23億元，占比16.73%，環比下(xià)滑67.46%。本月(yuè)共發生8筆其他(tā)債權融資，融資方式包括向金融機構借款、短期融資券、資産支持專項計劃、股權加債券轉讓等多(duō)元融資手段。其中值得(de)關注的(de)是，中國恒大(dà)分(fēn)别與光(guāng)大(dà)信托和(hé)五礦信托合作，出售部分(fēn)位于重慶和(hé)粵港澳大(dà)灣區(qū)的(de)項目公司股權和(hé)債權，總代價爲21.3億元，并借此收回部分(fēn)前期投資，同時(shí)化(huà)解項目債務問題。此外，金科獲公司關聯自然人(rén)的(de)1.2億元借款，年利率爲10%。
4）公司債位列第四，本月(yuè)融資總額42.48億元，占比14.74%，環比下(xià)滑65.19%。本月(yuè)共發生3筆公司債，分(fēn)别由金科、金茂、綠城(chéng)發行。其中，金科發行的(de)公司債利率爲8%，遠(yuǎn)高(gāo)于其他(tā)兩家公司。而綠城(chéng)則是在本月(yuè)成功發行1.5億美(měi)元境外債，折合人(rén)民币約9.48億元 。
5）海外銀團貸款位列第五，募集資金40.47億元，占比14.04%，環比上升1136.37%。本月(yuè)共發生4筆海外銀團貸款，均來(lái)自具有國央企背景的(de)保利和(hé)華潤，其中保利獲1筆1年期10億港元的(de)非承諾循環貸款，而華潤則在本月(yuè)簽訂3份貸款融資協議(yì)，共計獲得(de)40億港元融資額度。
6）信托貸款總額本月(yuè)居于第六。本月(yuè)共發生1筆信托貸款，來(lái)自金科，融資總額1.6億元，占比0.56%。
7）委托貸款融資金額本月(yuè)爲零。

圖5 2022年2月(yuè)典型上市房(fáng)企債權融資情況（單位：億元）

融資成本方面，本月(yuè)融資成本範圍主要在3%-5%。在已披露的(de)數據中，融資成本最低爲萬科發行的(de)30億元的(de)3年期中期票(piào)據，票(piào)面利率爲2.98%。而融資成本最高(gāo)的(de)爲金科股份發行的(de)其他(tā)債權融資，來(lái)自關聯自然人(rén)，票(piào)面利率爲10%。

本月(yuè)房(fáng)企債權融資“大(dà)跳水(shuǐ)”，其中，國央企背景房(fáng)企的(de)債權融資規模變動不大(dà)，民企債權融資規模銳減。就房(fáng)企融資結構來(lái)看，國央企融資渠道明(míng)顯更爲通(tōng)暢，尤其是銀行貸款，在境内外市場(chǎng)均是如此，而民企則主要依靠出售資産和(hé)透過金融機構花式融資過活。

引用(yòng)巴菲特的(de)一句名言，“隻有當大(dà)潮退去，才知道誰在裸泳”。不得(de)不承認，穩健發展和(hé)高(gāo)周轉快(kuài)跑，這(zhè)兩種策略本沒有優劣之分(fēn)，但在行業震蕩引發一系列風險問題時(shí)，“穩健”的(de)重要性明(míng)顯優于“高(gāo)周轉”。

圖6 2022年1-2月(yuè)典型上市房(fáng)企融資情況按國企和(hé)民企劃分(fēn)（單位：億元）

股權融資
環同比雙降，融信出售附屬公司股權

本月(yuè)股權融資總額爲5.19億元，占融資總額比爲1.8%，環比較上月(yuè)下(xià)滑95.38%。其中，境内再融資金額爲4.21億元，海外配股融資金額爲0.98億元。
本月(yuè)境内再融資共發生1筆，爲融信出售項目公司股權，由現金支付，所得(de)款項将用(yòng)于償還(hái)銀行借款。
本月(yuè)海外配股融資共發生4筆，均爲股份期權計劃。
40家典型房(fáng)企名單：碧桂園、中國恒大(dà)、萬科、融創中國、保利發展、中國海外發展、綠地控股、新城(chéng)控股、華潤置地、龍湖集團、世茂股份、金地集團、陽光(guāng)城(chéng)、綠城(chéng)中國、旭輝控股、中南(nán)建設、招商蛇口、中國金茂、金科股份、華夏幸福、富力地産、龍光(guāng)地産、中梁控股、遠(yuǎn)洋集團、雅居樂(yuè)、建業地産、融信中國、濱江集團、榮盛發展、泰禾集團、首開股份、寶龍地産、越秀地産、中國奧園、當代置業、花樣年控股、華僑城(chéng)、美(měi)的(de)置業、九龍倉、瑞安房(fáng)地産

注：本文數據來(lái)源僅來(lái)自于各上市房(fáng)企公開披露的(de)公司公告

來(lái)源：同策資管