【裁判要點】

1. 地方人(rén)民政府爲貫徹落實國務院關于切實解決城(chéng)鎮居民住房(fáng)問題而制定的(de)維護社會公共利益和(hé)社會經濟發展的(de)國家宏觀經濟政策而提出有關具體限購(gòu)措施的(de)文件，系依據國務院授權所作，符合國家宏觀政策精神和(hé)要求。

2. 當事人(rén)在限購(gòu)政施行當時(shí)已有兩套住房(fáng)的(de)情況下(xià)仍借其他(tā)享有購(gòu)房(fáng)資格的(de)人(rén)之名另行買房(fáng)，目的(de)在于規避國務院和(hé)地方政府的(de)限購(gòu)政策，通(tōng)過投機性購(gòu)房(fáng)獲取額外不當利益。司法對(duì)于此種行爲如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理(lǐ)住房(fáng)需求和(hé)投機性購(gòu)房(fáng)快(kuài)速增長(cháng)，鼓勵不誠信的(de)當事人(rén)通(tōng)過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和(hé)公平正義的(de)職責不符，而且勢必導緻國家房(fáng)地産宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影(yǐng)響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和(hé)社會秩序。故爲規避國家限購(gòu)政策簽訂的(de)《房(fáng)産代持協議(yì)》因違背公序良俗而應認定無效，借名人(rén)依據規避國家限購(gòu)政策的(de)借名買房(fáng)合同關系，不能排除對(duì)案涉房(fáng)屋的(de)執行。

3. 在借名買房(fáng)并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的(de)情況下(xià)，借名人(rén)可(kě)以依據實質上的(de)代持關系要求出名人(rén)将房(fáng)屋過戶至其名下(xià)，但此項權利系基于合同關系所産生的(de)債權請求權，在經法定變更登記程序完成物(wù)權公示之前，借名人(rén)尚不能依據借名買房(fáng)的(de)合同關系未經公示程序即直接被确認爲房(fáng)屋的(de)物(wù)權人(rén)，其所享有的(de)債權請求權也(yě)不具有對(duì)世效力、排他(tā)效力和(hé)絕對(duì)效力。這(zhè)不但符合我國法律關于物(wù)權變動的(de)實然規定，也(yě)是借名人(rén)故意制造名義買房(fáng)人(rén)與實際買房(fáng)人(rén)不一緻時(shí)應面臨的(de)權利風險。故僅依據借名買房(fáng)協議(yì)，借名人(rén)并不能直接成爲案涉房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)，不享有排除執行的(de)合法權益。

4. 保證擔保屬于人(rén)保，具有人(rén)身信賴性和(hé)責任财産可(kě)變性等特點，區(qū)别于物(wù)的(de)擔保中針對(duì)某一特定物(wù)而設立的(de)擔保。作爲保證債權人(rén)，在同出名人(rén)簽訂《最高(gāo)額保證合同》時(shí)，案涉房(fáng)屋尚未登記在其名下(xià)，債權人(rén)主張其系對(duì)案涉房(fáng)屋産生特殊信賴才從事借貸交易，對(duì)案涉房(fáng)屋存在應受法律保護的(de)信賴利益而應予執行，缺乏理(lǐ)據，明(míng)顯不能成立，

5. 借名人(rén)爲規避國家房(fáng)屋限購(gòu)政策而借名買房(fáng)，有違公序良俗原則，故借名買房(fáng)合同應認定爲無效，但其嗣後通(tōng)過消除限購(gòu)政策障礙補正了(le)合同效力，并通(tōng)過生效判決的(de)執行完成了(le)不動産登記，成爲該房(fáng)屋所有權人(rén)。此系在法院再審後出現的(de)新事實，已從根本上改變了(le)房(fáng)屋的(de)權屬關系，申請執行人(rén)在對(duì)出名人(rén)的(de)執行程序中主張繼續執行已經屬于借名人(rén)的(de)房(fáng)屋，缺乏理(lǐ)據，不應支持。

 

關鍵詞： 借名買房(fáng)｜限購(gòu)政策｜合同效力｜排除執行

 

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中華人(rén)民共和(hé)國最高(gāo)人(rén)民法院
民 事 判 決 書(shū)

（2020）最高(gāo)法民再328号

再審申請人(rén)（一審被告、二審上訴人(rén)）：遼甯中集哈深冷(lěng)氣體液化(huà)設備有限公司。

被申請人(rén)（一審原告、二審被上訴人(rén)）：徐某欣。

一審第三人(rén)：曾某外。

 

再審申請人(rén)遼甯中集哈深冷(lěng)氣體液化(huà)設備有限公司（以下(xià)簡稱中集哈深公司）因與被申請人(rén)徐某欣、一審第三人(rén)曾某外案外人(rén)執行異議(yì)之訴一案，中集哈深公司不服遼甯省高(gāo)級人(rén)民法院（2018）遼民終211号民事判決，向本院申請再審。本院于2020年6月(yuè)12日作出（2019）最高(gāo)法民申1012号民事裁定提審本案。本院依法組成合議(yì)庭，公開開庭審理(lǐ)了(le)本案。再審申請人(rén)中集哈深公司委托訴訟代理(lǐ)人(rén)劉晖、馬苗苗，被申請人(rén)徐某欣委托訴訟代理(lǐ)人(rén)閻民到庭參加訴訟，一審第三人(rén)曾某外經本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理(lǐ)終結。

 

中集哈深公司申請再審稱， 請求撤銷一、二審民事判決，改判駁回徐某欣全部訴訟請求或發回重審，案件受理(lǐ)費由徐某欣承擔。主要事實與理(lǐ)由：（一）原審法院認定徐某欣支付房(fáng)屋價款、占有房(fáng)屋及代持關系的(de)事實缺乏證據證明(míng)。關于付款，徐某欣本人(rén)僅支付250萬元房(fáng)款，金錢系種類物(wù)不能推測天津紅孩子商貿有限公司向天津安凱環保産品貿易有限公司（以下(xià)簡稱安凱公司）轉賬系給徐某欣妻子蔣某某的(de)款項，蔣某某與曾某外各持股50%不排除安凱公司代曾某外付款，且曾某外與徐某欣在案涉房(fáng)屋排除執行方面具有共同利益。關于實際占有，北(běi)京天泰長(cháng)富建築裝飾工程有限公司（以下(xià)簡稱天泰公司）出具物(wù)業費發票(piào)形成于法院判令曾某外承擔連帶保證責任之後，不能證明(míng)徐某欣之前占有案涉房(fáng)屋，且徐某欣一、二審陳述事實前後矛盾不合常理(lǐ)。關于代持，《房(fáng)産代持協議(yì)》三頁均被光(guāng)照(zhào)老化(huà)不符合常理(lǐ)，存在人(rén)爲光(guāng)照(zhào)老化(huà)的(de)嫌疑，其應當承擔舉證不能的(de)後果。（二）原審法院混淆了(le)物(wù)權與物(wù)權基礎關系，認定徐某欣享有房(fáng)屋物(wù)權系适用(yòng)法律錯誤。《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法>若幹問題的(de)解釋（一）》第二條規定的(de)真實權利是指物(wù)權合同，而非物(wù)權本身。根據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第十五條之規定，物(wù)權合同不需登記确認，案涉代持協議(yì)僅是合同當事人(rén)間的(de)債權關系，不具有對(duì)抗效力，不産生設立物(wù)權的(de)效果。（三）中集哈深公司對(duì)案涉房(fáng)屋具有信賴利益，屬于商事外觀主義原則保護的(de)信賴利益的(de)債權人(rén)。（四）根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法>的(de)解釋》第三百一十二條之規定，案外人(rén)同時(shí)提出确權請求的(de)，法院可(kě)以在判決中一并作出裁判。但徐某欣在起訴狀中未提起确權訴請，原審超出訴訟請求範圍主動确權，程序違法。

 

本案再審申請審查期間，本院依法向徐某欣郵寄送達再審申請書(shū)副本、應訴通(tōng)知書(shū)等法律文書(shū)被退回，徐某欣未向本院提交答(dá)辯意見。本案提審後，徐某欣經本院成功送達應訴通(tōng)知書(shū)等法律文書(shū)後出庭應訴并答(dá)辯稱，原審判決認定事實清楚，适用(yòng)法律正确，應當予以維持。主要事實和(hé)理(lǐ)由：（一）徐某欣通(tōng)過出售名下(xià)原有房(fáng)屋經核驗符合限購(gòu)政策，已取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)《不動産權證書(shū)》，登記爲案涉房(fáng)屋的(de)産權人(rén)。案涉房(fáng)屋因登記在曾某外名下(xià)而成爲中集哈深公司申請執行案中執行标的(de)的(de)事實基礎已經喪失，執行異議(yì)之訴中不能就案涉房(fáng)屋對(duì)中集哈深公司的(de)權利進行救濟。（二）徐某欣因對(duì)案涉房(fáng)屋享有物(wù)權而足以排除強制執行。《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法>若幹問題的(de)解釋（一）》第二條之規定包含兩層含義，一是确實存在登記權利人(rén)和(hé)實際權利人(rén)不符的(de)情形，二是該情形下(xià)需保護實際權利人(rén)權利。案涉借名買房(fáng)關系中徐某欣的(de)物(wù)權權利即爲該解釋保護的(de)情形。案涉房(fáng)屋的(de)購(gòu)房(fáng)合同簽訂及房(fáng)款和(hé)入住費用(yòng)等支付均由徐某欣完成，其作爲物(wù)權人(rén)當然享有排除侵害的(de)權利。即使在取得(de)不動産登記證書(shū)前，徐某欣也(yě)因享有物(wù)權期待權優先于金錢債權受到保護。且通(tōng)過檢索最高(gāo)人(rén)民法院和(hé)地方高(gāo)級人(rén)民法院的(de)近期裁判，均從保護實際産權人(rén)合法權益出發，以達到案外人(rén)執行異議(yì)之訴的(de)保護目的(de)。本著(zhe)同案同判的(de)原則，本案應認定徐某欣具有排除執行的(de)民事權益。（三）中集哈深公司不屬于因商事外觀産生的(de)，基于信賴利益而保護的(de)債權人(rén)範圍。商事外觀主義原則的(de)目的(de)是維護交易安全穩定，落腳點在商事交易，當第三人(rén)因信賴登記而選擇進行商事交易的(de)，才可(kě)适用(yòng)該原則保護其信賴利益。曾某外在先訂立《最高(gāo)額保證合同》，當時(shí)案涉房(fáng)屋尚未辦理(lǐ)産權登記，商品房(fáng)網簽等個(gè)人(rén)信息也(yě)不對(duì)外公示，中集哈深公司并非基于信賴曾某外擁有案涉房(fáng)屋産權或備案登記等而訂立該保證合同。（四）原審程序合法，未超出訴訟請求範圍進行審理(lǐ)。根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法>的(de)解釋》第三百一十二條第二款的(de)規定，案外人(rén)執行異議(yì)之訴是确認之訴加形成之訴的(de)組合，本案中确認徐某欣對(duì)案涉房(fáng)屋享有物(wù)權與排除強制執行之間具有訴訟請求上的(de)同一性，故原審未超訴請審理(lǐ)，不涉及程序違法。

 

曾某外在本案再審申請審查期間未向本院提交意見陳述。本案再審審理(lǐ)期間其提供書(shū)面意見述稱，徐某欣因受北(běi)京限購(gòu)政策影(yǐng)響無法購(gòu)買案涉房(fáng)屋，遂商議(yì)以曾某外名義購(gòu)房(fáng)并簽訂代持協議(yì)。案涉房(fáng)屋購(gòu)買、付款、裝修均由徐某欣自己進行，房(fáng)屋也(yě)由徐某欣自己使用(yòng)。故案涉房(fáng)屋所有權人(rén)是徐某欣，曾某外隻是暫時(shí)代持，和(hé)房(fáng)屋無實際關系。

 

徐某欣一審起訴請求： 中止執行（2016）遼01執579号民事裁定書(shū)，解除對(duì)位于北(běi)京市朝陽區(qū)房(fáng)産（以下(xià)簡稱案涉房(fáng)屋）的(de)查封；訴訟費由中集哈深公司承擔。主要事實和(hé)理(lǐ)由：徐某欣通(tōng)過與曾某外簽訂《房(fáng)産代持協議(yì)》，實際付款購(gòu)買案涉房(fáng)屋并占有使用(yòng)至今。案涉房(fáng)屋雖登記在曾某外名下(xià)，但房(fáng)屋産權證書(shū)不能等同于所有權，曾某外并非案涉房(fáng)屋的(de)真實所有權人(rén),無權處分(fēn)房(fáng)屋，法院将案涉房(fáng)屋作爲曾某外财産查封拍(pāi)賣缺乏法律依據。

 

一審法院查明(míng)的(de)事實： 2012年12月(yuè)20日，徐某欣與曾某外簽訂《房(fáng)産代持協議(yì)》約定：案涉房(fáng)屋所有權、使用(yòng)權、收益權、處分(fēn)權等一切權利均屬于徐某欣；徐某欣以曾某外名義簽訂案涉購(gòu)房(fáng)合同及其他(tā)相關配套法律文件，交房(fáng)時(shí)案涉房(fáng)屋的(de)房(fáng)産證、土地使用(yòng)證登記在曾某外名下(xià)；曾某外僅代替徐某欣持有房(fáng)産，并不享有任何權利，未經徐某欣書(shū)面同意，曾某外不得(de)單方處分(fēn)房(fáng)産。買方即“經辦人(rén)”處、協議(yì)每頁右下(xià)角及尾頁乙方（代持人(rén)）處簽名均爲“曾某外”。

 

2012年12月(yuè)24日，金某向北(běi)京星泰房(fáng)地産開發有限公司（以下(xià)簡稱星泰房(fáng)地産公司）支付購(gòu)房(fáng)款20萬元；2013年1月(yuè)14日至2013年5月(yuè)14日期間，安凱公司分(fēn)25次向星泰房(fáng)地産公司支付購(gòu)房(fáng)款共計23892000元；2013年5月(yuè)8日，徐某欣向星泰房(fáng)地産公司刷卡支付購(gòu)房(fáng)款250萬元,上述購(gòu)房(fáng)款合計26592000元。

 

2013年3月(yuè)8日，星泰房(fáng)地産公司與曾某外簽訂《北(běi)京市商品房(fáng)現房(fáng)買賣合同》，約定曾某外購(gòu)買案涉房(fáng)屋，房(fáng)屋總價款26592000元，買方簽名爲“曾某外”。同日，雙方簽訂《聲明(míng)書(shū)》，約定通(tōng)過北(běi)京市房(fáng)地産交易權屬管理(lǐ)系統網簽合同（編号：XF404XXX），雙方以《聲明(míng)書(shū)》與網簽合同共同向北(běi)京市朝陽區(qū)房(fáng)屋管理(lǐ)局申請辦理(lǐ)房(fáng)屋登記，書(shū)面合同不再提交。買方即“經辦人(rén)”處簽名爲“曾某外”。2016年1月(yuè)8日，曾某外向王某出具《授權委托書(shū)》，委托王某代爲辦理(lǐ)案涉房(fáng)屋的(de)不動産登記相關手續。同年2月(yuè)19日，案涉房(fáng)屋所有權登記在曾某外名下(xià),《不動産權證書(shū)》編号爲京（2016）朝陽區(qū)不動産權第0026XXX号。

 

2014年4月(yuè)25日，中集哈深公司作爲委托人(rén)、興業銀行股份有限公司沈陽分(fēn)行（以下(xià)簡稱興業銀行）作爲貸款人(rén)與大(dà)慶慶然天然氣有限公司（以下(xià)簡稱慶然公司）作爲借款人(rén)簽訂《委托貸款借款合同》和(hé)《補充協議(yì)》，約定委托借款人(rén)民币2910萬元，用(yòng)于補充流動資金，借款期限6個(gè)月(yuè)。同日，興業銀行與石某、秦某、曾某外、周某、馬某某簽訂《最高(gāo)額保證合同》，約定上述個(gè)人(rén)對(duì)2910萬元借款承擔最高(gāo)本金限額爲2910萬元的(de)連帶保證責任，保證範圍爲本金及利息。2016年5月(yuè)16日，一審法院作出（2015）沈中民三初字第00152号民事判決書(shū)，判決慶然公司返還(hái)中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息（截止2015年7月(yuè)24日利息4722607.52元和(hé)2015年7月(yuè)25日起至判決确定給付之日止，按照(zhào)中國人(rén)民銀行同期同類逾期貸款利率計付的(de)利息）；石某、秦某、曾某外、周某、馬某某承擔連帶給付責任。

 

判決生效後，中集哈深公司向一審法院申請強制執行。2016年10月(yuè)17日，一審法院作出（2016）遼01執579号民事裁定書(shū)，查封登記在曾某外名下(xià)的(de)案涉房(fáng)屋。同年10月(yuè)21日，一審法院扣劃了(le)曾某外名下(xià)北(běi)京銀行股份有限公司上地支行的(de)存款1329000元。2017年1月(yuè)23日、2月(yuè)10日，中集哈深公司先後出具收到慶然公司執行款1825316.07元、1542786.38元的(de)收款收據。

 

2016年8月(yuè)27日，案涉房(fáng)屋辦理(lǐ)抵押登記（登記證明(míng)編号：京〔2016〕朝陽區(qū)不動産證明(míng)第0064XXX号），抵押權人(rén)爲北(běi)京銀行股份有限公司紅星支行，抵押人(rén)爲曾某外。

 

同年10月(yuè)14日，徐某欣的(de)專職司機向北(běi)京紫維豐停車管理(lǐ)有限公司朝陽分(fēn)公司交納案涉房(fáng)屋的(de)車位租金14160元。11月(yuè)4日，徐某欣向燃氣公司支付案涉房(fáng)屋燃氣費114元；12月(yuè)26日，徐某欣向北(běi)京正東電子動力集團有限公司供暖收費中心交納案涉房(fáng)屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖費15676.8元/年度。

 

2017年4月(yuè)11日，徐某欣向一審法院提出案外人(rén)執行異議(yì)，一審法院于2017年4月(yuè)24日作出（2017）遼01執異422号執行裁定書(shū)，駁回徐某欣的(de)執行異議(yì)。

 

本案訴訟中，一審法院于2017年6月(yuè)28日分(fēn)别依徐某欣和(hé)中集哈深公司申請，委托遼甯仁和(hé)司法鑒定中心對(duì)“《北(běi)京市商品房(fáng)現房(fáng)買賣合同》《聲明(míng)書(shū)》《授權委托書(shū)》中的(de)‘曾某外’三個(gè)字系徐某欣所簽”和(hé)“徐某欣向法院提交的(de)《房(fáng)産代持協議(yì)》簽署的(de)具體時(shí)間”進行文檢鑒定。2017年8月(yuè)28日，遼甯仁和(hé)司法鑒定中心出具[2017]文鑒字第0819号文檢司法鑒定意見書(shū)，鑒定意見爲：該三處“曾某外”簽名字迹均爲徐某欣書(shū)寫；《房(fáng)産代持協議(yì)》中“曾某外”字迹因光(guāng)照(zhào)老化(huà)失去檢驗條件，具體簽署時(shí)間無法确定。雙方對(duì)徐某欣書(shū)寫曾某外的(de)鑒定結論無異議(yì)。

 

 

一審法院認爲：

 

1. 關于徐某欣與曾某外是否形成借名買房(fáng)關系的(de)問題。 經鑒定，《北(běi)京市商品房(fáng)現房(fáng)買賣合同》《授權委托書(shū)》《聲明(míng)書(shū)》中“曾某外”簽名字迹均是徐某欣書(shū)寫，各方對(duì)此均予認可(kě)，結合《房(fáng)産代持協議(yì)》及曾某外庭審自認案涉房(fáng)屋所有人(rén)是徐某欣的(de)情況，可(kě)以證明(míng)案涉房(fáng)屋買賣及權屬登記全過程均由徐某欣經辦。徐某欣提供了(le)其本人(rén)、金某及安凱公司向星泰房(fáng)地産公司支付約定總房(fáng)款共計26592000元的(de)付款憑證，結合證人(rén)證言可(kě)證實案涉房(fáng)款由徐某欣支付。徐某欣提供的(de)采暖費等收據及證人(rén)證言，證明(míng)案涉房(fáng)屋實際由徐某欣占有使用(yòng)。上述證據互相印證，足以證明(míng)徐某欣與曾某外借名買房(fáng)事實成立。

 

2. 關于中集哈深公司主張無論房(fáng)産代持協議(yì)效力是否真實，其規避國家限購(gòu)政策的(de)行爲目的(de)及方式均存在不正當性，具有法律上的(de)可(kě)非難性的(de)問題。 限購(gòu)政策爲房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)行政調控管理(lǐ)手段，非法律和(hé)行政法規的(de)強制性規定，徐某欣占用(yòng)曾某外的(de)購(gòu)房(fáng)資格，曾某外即失去購(gòu)房(fáng)資格，不會導緻地區(qū)限購(gòu)政策落空，不損害公共利益。案涉房(fáng)産代持協議(yì)及商品房(fáng)買賣合同均形成于中集哈深公司與慶然公司的(de)借款合同及與曾某外的(de)保證合同之前，不存在惡意轉移财産、逃避債務、損害他(tā)人(rén)利益的(de)情形。故不能因此否定徐某欣對(duì)案涉房(fáng)屋享有的(de)财産權利。

 

3. 關于徐某欣是否享有足以排除強制執行的(de)民事權益問題。 不動産物(wù)權登記産生的(de)公示公信效力，系對(duì)社會公衆産生的(de)外部效力，但僅是一種推定效力，當事人(rén)有證據證明(míng)真正權利人(rén)時(shí)，可(kě)以推翻這(zhè)種推定，維護事實上的(de)真實。本案中，《房(fáng)産代持協議(yì)》及由徐某欣代曾某外簽訂的(de)《北(běi)京市商品房(fáng)現房(fáng)買賣合同》均發生在法院查封案涉房(fáng)屋之前，徐某欣實際支付了(le)全部購(gòu)房(fáng)款，在查封前交納了(le)案涉房(fáng)屋的(de)車位租賃費等居住費用(yòng)，實際占有使用(yòng)案涉房(fáng)屋至今。故徐某欣不是登記薄上的(de)房(fáng)屋産權人(rén)，不影(yǐng)響其對(duì)案涉房(fáng)屋的(de)物(wù)權期待權。中集哈深公司并非針對(duì)曾某外名下(xià)案涉房(fáng)屋從事借款交易，僅因曾某外的(de)保證責任查封執行曾某外的(de)财産。案涉房(fáng)屋不是擔保物(wù)，也(yě)未在訴訟中予以保全，僅是執行過程中被執行财産不足後才予查封。故中集哈深公司對(duì)案涉房(fáng)屋并無信賴利益保護的(de)需要，非商事外觀主義原則中保護信賴利益債權人(rén)的(de)範圍。綜上，可(kě)以認定徐某欣作爲案涉房(fáng)屋實際買受人(rén)，享有足以排除強制執行的(de)物(wù)權期待權。

 

4. 關于本案訴訟費負擔問題。 徐某欣知道或應當知道将其購(gòu)買房(fáng)屋登記在曾某外名下(xià)将引發的(de)法律風險，曾某外作爲被執行人(rén)不主動履行生效判決，均對(duì)釀成本案訴訟存在過錯，故案件受理(lǐ)費由徐某欣與曾某外共同負擔。綜上，依據《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百二十七條和(hé)《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法〉的(de)解釋》第三百一十一條、第三百一十二條之規定，判決：不得(de)執行案涉房(fáng)屋；(2017)遼01執異422号執行裁定書(shū)失效。案件受理(lǐ)費191800元，由徐某欣與曾某外共同負擔。

 

中集哈深公司不服一審判決，上訴請求：撤銷原判，駁回徐某欣一審訴訟請求；本案訴訟費由徐某欣承擔。主要理(lǐ)由：（一）徐某欣未對(duì)案涉房(fáng)屋訴請确權，一審認定确權内容，超出訴訟請求範圍，屬越權裁判。（二）一審法院認定徐某欣與第三人(rén)“存在借名買房(fáng)關系并合法占有案涉房(fáng)屋”缺乏證據證明(míng)。（三）物(wù)權期待權是确切能夠實現的(de)權利，徐某欣不具購(gòu)房(fáng)資格，北(běi)京市房(fáng)産登記部門不會爲其辦理(lǐ)變更登記，故徐某欣不存在物(wù)權期待權。（四）中集哈深公司對(duì)案涉房(fáng)屋具有信賴利益，屬于商事外觀主義原則保護的(de)信賴利益債權人(rén)。

 

 

二審法院另查明(míng)：

 

1. 徐某欣與蔣某某系夫妻關系。蔣某某和(hé)曾某外是安凱公司的(de)股東，各出資500萬元，各占50%股份。
2.《Chinacommerce的(de)股東名冊》上的(de)股東列有蔣某某名字，股份數量437129，股東資格開始的(de)日期爲2012年8月(yuè)13日。
3.《RedbabyHK周年申報表》名稱欄載明(míng)股東爲ChinacommerceServicesLimited一人(rén)。
4. 天津紅孩子商貿有限公司工商檔案中的(de)《企業名稱預先核準通(tōng)知書(shū)》載明(míng)投資人(rén)爲RedbabyHKLimited一人(rén)，投資額3000萬美(měi)元，投資比例爲100%，時(shí)間爲2007年11月(yuè)6日。
5. 标注日期爲2012年9月(yuè)24日的(de)蘇甯電器股份有限公司（收購(gòu)方）與ChinacommerceServicesLimited（出售方）及北(běi)京紅孩子互聯科技有限公司、天津紅孩子商貿有限公司、北(běi)京紅孩子視線廣告有限公司、天津宏品物(wù)流有限公司、北(běi)京紅孩子信息技術有限公司（标的(de)公司）簽訂的(de)《收購(gòu)協議(yì)書(shū)》，收購(gòu)方收購(gòu)出售方持有的(de)标的(de)公司中與其主營業務相關的(de)權益，及/或收購(gòu)出售方的(de)實質性主營業務及資産，收購(gòu)價格爲6600萬美(měi)元。
6. 招商銀行的(de)《收款回單》上載明(míng)2013年2月(yuè)6日紅孩子商貿有限公司收到蘇甯電器股份有限公司“收購(gòu)紅孩子部分(fēn)交割款”145183500元。
7.《企業銀行票(piào)根》載明(míng)，2013年2月(yuè)7日，天津紅孩子商貿有限公司向安凱公司付款34751626.71元，用(yòng)途爲“投資款返還(hái)”。
8.《陽光(guāng)上東安徒生花園入住繳費通(tōng)知單》載明(míng)，房(fáng)間号爲31-1-2801業主姓名處爲空白，日期爲2013年6月(yuè)18日。賬項說明(míng):物(wù)業服務費，金額24894.76元，有線電視端子安裝費，金額1320元，合計26214.76元。物(wù)業公司名稱爲第一太平洋戴維斯物(wù)業顧問（北(běi)京）有限公司陽光(guāng)上東濱河(hé)花園分(fēn)公司（以下(xià)簡稱物(wù)業公司）。物(wù)業公司同日開具的(de)發票(piào)上載明(míng)：收款單位物(wù)業公司，付款單位（個(gè)人(rén)）天泰公司，金額合計26214.76元。
9. 2013年6月(yuè)21日至2015年7月(yuè)8日期間，天泰公司多(duō)次以自己的(de)名義向物(wù)業公司繳納裝修管理(lǐ)費、物(wù)業服務費、垃圾清運費、采暖費、電費等。
10. 2018年8月(yuè)8日，天泰公司出具《證據材料說明(míng)》，證明(míng)上述期間内其向物(wù)業公司交納的(de)各種費用(yòng)，系代徐某欣交納，并提供了(le)交款發票(piào)原件。該說明(míng)上加蓋天泰公司的(de)公章(zhāng)，沒有負責人(rén)或制作材料的(de)人(rén)員(yuán)的(de)簽字。
11. 遼甯仁和(hé)司法鑒定中心《司法鑒定意見書(shū)》關于《房(fáng)産代持協議(yì)》的(de)檢驗與論證中認定：經檢驗發現，該檢材3頁紙的(de)下(xià)面均有較大(dà)程度的(de)返黃(huáng)現象，而3頁紙張的(de)反面均相對(duì)較白，正反老化(huà)程度不同，反映出該份檢材時(shí)間較長(cháng)，經過光(guāng)照(zhào)老化(huà)的(de)特點。對(duì)簽名字迹進行氣相色譜檢測，字迹筆畫(huà)中未檢出揮發性溶劑，很可(kě)能是檢材被光(guāng)照(zhào)老化(huà)造成的(de)。

 

 

二審法院認爲：

 

（一）關于一審法院是否超出訴訟請求審理(lǐ)的(de)問題。 根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法>的(de)解釋》第三百一十二條之規定，人(rén)民法院在審理(lǐ)執行異議(yì)之訴案件時(shí)，應當對(duì)案外人(rén)是否具有足以排除強制執行的(de)民事權益進行審理(lǐ)和(hé)認定，該規定并不以當事人(rén)在訴訟中提出請求爲限。徐某欣雖未請求确認其對(duì)案涉房(fáng)屋享有所有權，一審法院就徐某欣是否享有足以排除強制執行的(de)民事權益進行闡述，在判決書(shū)正文中對(duì)徐某欣享有案涉房(fáng)屋所有權予以認定，但未在判決主文中裁判。故一審法院對(duì)徐某欣是否享有案涉房(fáng)屋所有權進行的(de)審理(lǐ)和(hé)認定，程序正當合法，不屬于超出訴訟請求範圍進行審理(lǐ)。

 

（二）關于本案是否存在真實的(de)借名買房(fáng)關系的(de)問題。 首先，根據京政辦發[2011]8号文件及徐某欣名下(xià)兩套房(fáng)産的(de)房(fáng)屋所有權證，在徐某欣以曾某外名義簽訂《北(běi)京市商品房(fáng)現房(fáng)買賣合同》時(shí)，徐某欣确屬于被限購(gòu)的(de)買房(fáng)人(rén)，其再行購(gòu)買房(fáng)屋确有利用(yòng)他(tā)人(rén)名義之可(kě)能。徐某欣妻子蔣某某與曾某外爲同一公司股東，各占50%股份互不控股，說明(míng)二者關系直至買房(fáng)期間較爲融洽，徐某欣選擇以曾某外名義購(gòu)買房(fáng)屋符合情理(lǐ)。其次，徐某欣本人(rén)支付了(le)250萬元購(gòu)房(fáng)款和(hé)公共維修基金、契稅，其餘購(gòu)房(fáng)款來(lái)源于徐某欣妻子與曾某外成立的(de)安凱公司。結合《ChinaCommerce的(de)股東名冊》、招商銀行《收款回單》和(hé)《企業銀行票(piào)根》等證據，可(kě)以認定安凱公司收到的(de)34751626.71元，來(lái)源于徐某欣妻子蔣某某的(de)股權收購(gòu)款（投資款返還(hái)），與曾某外無關，故認定購(gòu)房(fáng)款系徐某欣夫妻支付相較于認定由曾某外支付，更具證據上的(de)優勢。結合一審期間曾某外聲明(míng)案涉房(fáng)屋所有權是徐某欣的(de)與己無關以及《北(běi)京市商品房(fáng)現房(fáng)買賣合同》等文件中“曾某外”簽名經鑒定均爲徐某欣所寫的(de)事實，應當認定案涉房(fáng)屋确系徐某欣所購(gòu)。第三，徐某欣二審期間提交的(de)入住繳費通(tōng)知單及諸多(duō)發票(piào)等均有原件，結合天泰公司提供的(de)《證據材料說明(míng)》，可(kě)以認定上述費用(yòng)的(de)真實付款人(rén)及案涉房(fáng)屋實際占有使用(yòng)人(rén)爲徐某欣，徐某欣與曾某外就案涉房(fáng)屋存在真實的(de)“借名買房(fáng)”關系。關于中集哈深公司主張《房(fáng)産代持協議(yì)》不真實的(de)問題，即使排除對(duì)該證據的(de)采信，亦不影(yǐng)響通(tōng)過上述證據和(hé)事實認定徐某欣系案涉房(fáng)屋實際購(gòu)買人(rén)的(de)事實。故對(duì)中集哈深公司以《房(fáng)産代持協議(yì)》系虛假證據爲由否認徐某欣系案涉房(fáng)屋真實購(gòu)買人(rén)的(de)主張不予支持。

 

（三）關于徐某欣是否對(duì)借名購(gòu)買的(de)案涉房(fáng)屋享有物(wù)權或物(wù)權期待權的(de)問題。 首先，不動産登記行爲隻能産生權利推定效力，登記行爲本身并不産生物(wù)權。根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法>若幹問題的(de)解釋(一)》第二條之規定，當物(wù)權登記與實際權利狀況不符時(shí)，要以實際權利狀況爲依據認定事實。徐某欣與曾某外就案涉房(fáng)屋存在借名買房(fáng)關系，徐某欣也(yě)已證明(míng)其是案涉房(fáng)屋實際出資人(rén)和(hé)占有人(rén)，故其主張案涉房(fáng)屋物(wù)權歸屬于自己，法院應予支持或對(duì)真實權利主體予以審理(lǐ)認定。

 

其次， 案涉房(fáng)屋的(de)代持行爲不能導緻物(wù)權喪失。雙方通(tōng)過借名買房(fáng)的(de)外在形式，将真實物(wù)權登記于借名人(rén)名下(xià)，是對(duì)物(wù)權的(de)處分(fēn)方式，當借名買房(fáng)的(de)物(wù)權歸屬發生争議(yì)時(shí)，真實權利人(rén)可(kě)直接向法院請求确認物(wù)權歸屬。購(gòu)買案涉房(fáng)屋雖違反了(le)地方政府限購(gòu)規定，但限購(gòu)文件并非法律和(hé)行政法規的(de)效力性強制性規定，借名買房(fáng)合同應認定有效。現有法律無違反限購(gòu)政策導緻物(wù)權消滅的(de)相關規定，亦無證據證明(míng)案涉房(fáng)屋代持行爲存在惡意轉移财産、逃避債務的(de)情形，故認定徐某欣不享有案涉房(fáng)屋的(de)物(wù)權，不符合上述司法解釋的(de)規定。一審判決認定徐某欣以案涉房(fáng)屋享有物(wù)權期待權而非物(wù)權系适用(yòng)法律不當，二審法院予以糾正，但認定徐某欣對(duì)案涉房(fáng)屋享有足以排除強制執行的(de)民事權益的(de)裁判結果正确，應予以維持。

 

（四）關于中集哈深公司對(duì)登記在曾某外名下(xià)的(de)案涉房(fáng)屋是否享有信賴利益的(de)問題。 曾某外與中集哈深公司之間形成的(de)是借款保證法律關系，保證責任屬于信用(yòng)擔保。在該保證法律關系中未涉及案涉房(fáng)屋，未體現對(duì)案涉房(fáng)屋産生合理(lǐ)信賴。曾某外簽訂《最高(gāo)額保證合同》時(shí)，案涉房(fáng)屋尚未辦理(lǐ)不動産登記，網簽合同尚未産生法律意義上的(de)物(wù)權公示效力，中集哈深公司也(yě)未提供證據證明(míng)興業銀行基于曾某外名下(xià)的(de)案涉房(fáng)屋簽訂《最高(gāo)額保證合同》。中集哈深公司申請法院查封，不是基于商事交易行爲，也(yě)非基于信賴房(fáng)屋登記在被執行人(rén)名下(xià)而作出商事交易行爲、支付對(duì)價，無信賴利益可(kě)言。故對(duì)中集哈深公司主張其對(duì)案涉房(fáng)屋享有信賴利益應依法執行的(de)上訴請求，不予支持。綜上，依據《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項和(hé)《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法>的(de)解釋》第三百三十四條之規定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理(lǐ)費174760元，由中集哈深公司負擔。

 

本院再審期間，中集哈深公司及徐某欣圍繞再審請求依法提交了(le)證據，本院組織各方當事人(rén)進行了(le)證據交換和(hé)質證。

 

中集哈深公司提交兩組新證據：1.《恢複執行申請書(shū)》、遼甯省沈陽市中級人(rén)民法院（以下(xià)簡稱沈陽中院）（2016）遼01執579号執行裁定書(shū)及協助執行通(tōng)知書(shū)，證明(míng)中集哈深公司根據本院提審本案的(de)裁定書(shū)向沈陽中院申請恢複執行，沈陽中院于2020年8月(yuè)5日輪候查封案涉房(fáng)産。徐某欣在本案提審且案涉房(fáng)屋已被查封的(de)情況下(xià)申請法院強制過戶，具有轉移案涉标的(de)的(de)故意，該過戶不影(yǐng)響本案對(duì)徐某欣是否享有對(duì)抗執行民事權益的(de)獨立審查。2.《查封登記信息》，證明(míng)案涉房(fáng)屋先後經過沈陽中院、福建省福州市中級人(rén)民法院、北(běi)京市朝陽區(qū)人(rén)民法院（以下(xià)簡稱朝陽區(qū)法院）查封或輪候查封，本案提審後沈陽中院又輪候查封案涉房(fáng)屋，恢複到本案待執行狀态，徐某欣在本案查封有效的(de)情況下(xià)過戶案涉房(fáng)屋，不影(yǐng)響對(duì)徐某欣權益能否對(duì)抗執行的(de)獨立審查。

 

徐某欣向本院提交三組新證據：1.物(wù)業服務費、供暖費、水(shuǐ)費、電費刷卡記錄及票(piào)據、車位費收據，證明(míng)徐某欣實際持續占有使用(yòng)案涉房(fáng)屋。2.朝陽區(qū)法院于2020年7月(yuè)17日作出的(de)（2019）京0105民初17453号民事判決書(shū)，證明(míng)法院生效判決已确認徐某欣與曾某外間代持房(fáng)産合同關系合法有效，徐某欣系案涉房(fáng)屋實際權利人(rén)，曾某外應配合辦理(lǐ)案涉房(fáng)屋的(de)所有權變更登記手續。3.北(běi)京市規劃和(hé)自然資源委員(yuán)會于2020年8月(yuè)26日出具的(de)《不動産權證書(shū)》（京[2020]朝不動産權第0052XXX号），證明(míng)案涉房(fáng)屋已變更登記至徐某欣名下(xià)，徐某欣爲案涉房(fáng)屋的(de)實際權利人(rén)和(hé)物(wù)權登記公示的(de)所有權人(rén)，案涉房(fáng)屋因登記在曾某外名下(xià)而成爲執行标的(de)的(de)事實基礎已喪失。

 

經質證，中集哈深公司、徐某欣對(duì)對(duì)方提供的(de)證據的(de)真實性、來(lái)源的(de)合法性均無異議(yì)，對(duì)關聯性均持異議(yì)。本院對(duì)上述證據的(de)真實性、合法性予以确認，對(duì)其關聯性以及證據效力結合本院論理(lǐ)具體分(fēn)析。

 

本院再審對(duì)原審法院查明(míng)的(de)事實予以确認。

 

 

最高(gāo)法院另查明(míng)：

 

徐某欣名下(xià)原有兩套房(fáng)屋，分(fēn)别爲：1.北(běi)京市海澱區(qū)海澱鄉肖家河(hé)天秀花園xxx室，建築面積175.99平方米，設計用(yòng)途爲住宅，房(fáng)産登記日期爲2007年9月(yuè)3日；2.北(běi)京市崇文區(qū)國瑞城(chéng)中區(qū)xxx室，建築面積152.06平方米，設計用(yòng)途爲住宅，房(fáng)産登記日期爲2007年9月(yuè)17日。在徐某欣主張其與曾某外簽訂《房(fáng)産代持協議(yì)》以及其以曾某外名義簽訂《北(běi)京市商品房(fáng)現房(fáng)買賣合同》時(shí)，徐某欣名下(xià)已有兩套住房(fáng)。根據《北(běi)京市人(rén)民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房(fáng)地産市場(chǎng)調控工作的(de)通(tōng)知》（京政辦發[2011]8号）第（十）條關于“對(duì)已擁有2套及以上住房(fáng)的(de)本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房(fáng)的(de)非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和(hé)連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個(gè)人(rén)所得(de)稅繳納證明(míng)的(de)非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房(fáng)”的(de)規定，徐某欣當時(shí)屬于限購(gòu)對(duì)象範圍。

 

2018年12月(yuè)17日，朝陽區(qū)法院接收徐某欣與曾某外合同糾紛一案起訴相關材料，徐某欣以其與曾某外簽訂《房(fáng)産代持協議(yì)》爲由，訴稱其爲案涉房(fáng)屋所有權人(rén)，請求判令曾某外配合辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶登記手續。該案審理(lǐ)期間，朝陽區(qū)法院依徐某欣申請于2019年4月(yuè)16日查封案涉房(fáng)屋。2020年7月(yuè)17日，朝陽區(qū)法院作出（2019）京0105民初17453号民事判決書(shū)，其中查明(míng)：徐某欣提交的(de)北(běi)京市朝陽區(qū)不動産登記事務中心出具的(de)檔案材料查詢結果顯示，案涉房(fáng)屋抵押已于2018年11月(yuè)21日注銷，（2016）遼01執579号司法查封已于2018年11月(yuè)9日解除；徐某欣提交的(de)存量房(fáng)交易服務平台查詢結果顯示其申購(gòu)朝陽區(qū)存量住宅的(de)初步核驗通(tōng)過。故朝陽區(qū)法院認定徐某欣依據《房(fáng)産代持協議(yì)》約定要求曾某外配合辦理(lǐ)過戶登記手續具有事實和(hé)法律依據，判決曾某外于判決生效之日起十日内配合徐某欣辦理(lǐ)案涉房(fáng)屋的(de)所有權轉移登記手續。判決生效後，朝陽區(qū)法院于2020年8月(yuè)20日作出（2020）京0105執21643号執行裁定書(shū)，裁定：解除案涉房(fáng)屋的(de)查封；将曾某外名下(xià)的(de)案涉房(fáng)屋過戶至徐某欣名下(xià)。該院并向北(běi)京市朝陽區(qū)不動産登記事務中心送交該執行裁定書(shū)及協助執行通(tōng)知書(shū)，要求辦理(lǐ)案涉房(fáng)屋的(de)解封及過戶手續。同年8月(yuè)26日，北(běi)京市規劃和(hé)自然資源委員(yuán)會出具京[2020]朝不動産權第0052XXX号《不動産權證書(shū)》，其中載明(míng)案涉房(fáng)屋權利人(rén)爲徐某欣。

 

 

最高(gāo)法院認爲：

 

本案再審階段當事人(rén)争議(yì)的(de)焦點問題爲：

 

（一）實體上，徐某欣對(duì)案涉房(fáng)屋是否享有足以排除強制執行的(de)民事權益。具體包括：

第一，徐某欣與曾某外之間是否存在規避國家限購(gòu)政策的(de)借名買房(fáng)合同關系；
第二，案涉房(fáng)屋過戶前徐某欣能否依據規避國家限購(gòu)政策的(de)借名買房(fáng)合同關系成爲房(fáng)屋所有權人(rén)并排除執行；
第三，案涉房(fáng)屋過戶至徐某欣名下(xià)後是否能夠排除執行；
第四，中集哈深公司對(duì)案涉房(fáng)屋是否存在受法律保護的(de)信賴利益。

 

（二）程序上，原審法院是否存在超訴請裁判的(de)程序違法情形。

1. 關于徐某欣與曾某外之間是否存在規避國家限購(gòu)政策的(de)借名買房(fáng)合同關系。徐某欣依照(zhào)與曾某外簽訂的(de)《房(fáng)産代持協議(yì)》，以曾某外名義與星泰房(fáng)地産公司簽訂購(gòu)房(fáng)合同并代爲簽名，其後徐某欣本人(rén)支付了(le)250萬元購(gòu)房(fáng)款、公共維修基金及契稅。對(duì)于剩餘大(dà)部分(fēn)購(gòu)房(fáng)款的(de)支付，徐某欣提供證據證明(míng)系案外人(rén)安凱公司将天津紅孩子商貿有限公司支付給徐某欣妻子蔣某某的(de)股權收購(gòu)款（投資返還(hái)款），作爲徐某欣的(de)購(gòu)房(fáng)款支付給星泰房(fáng)地産公司，曾某外亦對(duì)代持協議(yì)及其未實際付款等事實予以認可(kě)，在中集哈深公司未提供相反證據足以推翻上述證據的(de)情況下(xià)，原審法院認定剩餘購(gòu)房(fáng)款亦由徐某欣實際支付，符合常理(lǐ)，并無不當。況且通(tōng)過徐某欣提供的(de)物(wù)業費等相關交費單據，可(kě)以證明(míng)徐某欣實際占有使用(yòng)了(le)案涉房(fáng)屋。據此，可(kě)以認定徐某欣在不具備再次購(gòu)房(fáng)資格的(de)情形下(xià)，爲規避國家及北(běi)京市房(fáng)地産限購(gòu)政策，通(tōng)過借用(yòng)曾某外之名進行買房(fáng)并支付了(le)購(gòu)房(fáng)款，徐某欣與曾某外之間存在規避國家限購(gòu)政策的(de)借名買房(fáng)合同關系。

 

2. 關于案涉房(fáng)屋過戶前徐某欣能否依據規避國家限購(gòu)政策的(de)借名買房(fáng)合同關系成爲房(fáng)屋所有權人(rén)并排除執行？2010年4月(yuè)17日發布的(de)《國務院關于堅決遏制部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價過快(kuài)上漲的(de)通(tōng)知》（國發[2010]10号），是基于部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價、地價出現過快(kuài)上漲勢頭，投機性購(gòu)房(fáng)再度活躍，增加了(le)金融風險，不利于經濟社會協調發展的(de)現狀，爲切實穩定房(fáng)價、抑制不合理(lǐ)住房(fáng)需求、嚴格限制各種名目的(de)炒房(fáng)和(hé)投機性購(gòu)房(fáng)，切實解決城(chéng)鎮居民住房(fáng)問題而制定的(de)維護社會公共利益和(hé)社會經濟發展的(de)國家宏觀經濟政策。該通(tōng)知授權“地方人(rén)民政府可(kě)根據實際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期内限定購(gòu)房(fáng)套數。”北(běi)京市人(rén)民政府爲貫徹落實該通(tōng)知要求而提出有關具體限購(gòu)措施的(de)京政辦發[2011]8号文件，系依據上述國務院授權所作，符合國家宏觀政策精神和(hé)要求。徐某欣在當時(shí)已有兩套住房(fáng)的(de)情況下(xià)仍借曾某外之名另行買房(fáng)，目的(de)在于規避國務院和(hé)北(běi)京市的(de)限購(gòu)政策，通(tōng)過投機性購(gòu)房(fáng)獲取額外不當利益。司法對(duì)于此種行爲如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理(lǐ)住房(fáng)需求和(hé)投機性購(gòu)房(fáng)快(kuài)速增長(cháng)，鼓勵不誠信的(de)當事人(rén)通(tōng)過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和(hé)公平正義的(de)職責不符，而且勢必導緻國家房(fáng)地産宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影(yǐng)響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和(hé)社會秩序。故徐某欣與曾某外爲規避國家限購(gòu)政策簽訂的(de)《房(fáng)産代持協議(yì)》因違背公序良俗而應認定無效，徐某欣依據規避國家限購(gòu)政策的(de)借名買房(fáng)合同關系，不能排除對(duì)案涉房(fáng)屋的(de)執行。

 

3. 徐某欣依據規避國家限購(gòu)政策的(de)借名買房(fáng)合同關系也(yě)不能當然成爲房(fáng)屋所有權人(rén)。《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第九條規定：“不動産物(wù)權的(de)設立、變更、轉讓和(hé)消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的(de)除外。”第十六條規定：“不動産登記簿是物(wù)權歸屬和(hé)内容的(de)根據。”根據前述法律确立的(de)物(wù)權公示原則和(hé)不動産物(wù)權登記生效原則，除非法律另有規定外，不動産物(wù)權的(de)變動應履行變更登記程序才能發生相應的(de)法律效力。《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法>若幹問題的(de)解釋（一）》第二條規定：“當事人(rén)有證據證明(míng)不動産登記簿的(de)記載與真實權利狀态不符、其爲該不動産物(wù)權的(de)真實權利人(rén)，請求确認其享有物(wù)權的(de)，應予支持。”但司法解釋的(de)該條規定系适用(yòng)于利用(yòng)虛假資料騙取登記、登記機關人(rén)員(yuán)錯誤登記、非基于法律行爲導緻物(wù)權變動後未及時(shí)更正登記等情況下(xià)，已經過法定程序取得(de)權利的(de)真實權利人(rén)與登記簿記載不一緻導緻的(de)登記錯誤等情形。本案徐某欣借用(yòng)曾某外名義簽訂商品房(fáng)買賣合同、辦理(lǐ)相關手續，故意将案涉房(fáng)屋登記在曾某外名下(xià)，不屬于前述法律規定的(de)登記錯誤情形。

 

在借名買房(fáng)并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的(de)情況下(xià)，借名人(rén)可(kě)以依據實質上的(de)代持關系要求出名人(rén)将房(fáng)屋過戶至其名下(xià)，但此項權利系基于合同關系所産生的(de)債權請求權，在經法定變更登記程序完成物(wù)權公示之前，借名人(rén)尚不能依據借名買房(fáng)的(de)合同關系未經公示程序即直接被确認爲房(fáng)屋的(de)物(wù)權人(rén)，其所享有的(de)債權請求權也(yě)不具有對(duì)世效力、排他(tā)效力和(hé)絕對(duì)效力。這(zhè)不但符合我國法律關于物(wù)權變動的(de)實然規定，也(yě)是借名人(rén)故意制造名義買房(fáng)人(rén)與實際買房(fáng)人(rén)不一緻時(shí)應面臨的(de)權利風險。故僅依據借名買房(fáng)協議(yì)，徐某欣并不能直接成爲案涉房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)，不享有排除執行的(de)合法權益。原審判決認定徐某欣因借名買房(fáng)關系對(duì)案涉房(fáng)屋享有物(wù)權或所謂物(wù)權期待權而足以排除執行，認定事實及适用(yòng)法律錯誤，本院予以糾正。

 

4. 關于案涉房(fáng)屋過戶至徐某欣名下(xià)後是否能夠排除執行。徐某欣與曾某外之間的(de)借名買房(fáng)合同雖因規避國家限購(gòu)政策、違背公序良俗而應認定爲無效，但徐某欣在其後因消除了(le)限購(gòu)政策障礙并經相關行政機關确認符合申購(gòu)朝陽區(qū)存量住宅條件，已經具備購(gòu)房(fáng)資格，從而消除了(le)合同無效事由，案涉借名買房(fáng)合同的(de)效力得(de)以補正。2018年底，徐某欣向朝陽區(qū)法院提起合同糾紛訴訟，以房(fáng)屋代持關系爲由請求辦理(lǐ)過戶登記手續。朝陽區(qū)法院于2020年7月(yuè)17日作出生效判決，認定徐某欣申購(gòu)朝陽區(qū)存量住宅的(de)初步核驗通(tōng)過，符合購(gòu)房(fáng)政策，判令曾某外配合辦理(lǐ)案涉房(fáng)屋的(de)所有權轉移登記手續。後通(tōng)過法院執行程序并經房(fáng)屋登記機構确認，徐某欣于2020年8月(yuè)26日取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)不動産權證書(shū)，成爲房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)。至此，在對(duì)曾某外的(de)執行程序中，中集哈深公司主張繼續執行已經歸屬于徐某欣的(de)案涉房(fáng)屋，已然不具有事實基礎和(hé)法律依據，不應予以支持。在本案再審期間，中集哈深公司對(duì)朝陽區(qū)法院在沈陽中院輪候查封情況下(xià)實施執行行爲以及案涉房(fáng)屋過戶登記提出異議(yì)，但因其不屬于本案審理(lǐ)範圍，中集哈深公司可(kě)另行依法主張權利。

 

5. 關于中集哈深公司對(duì)案涉房(fáng)屋是否存在受法律保護的(de)信賴利益。在中集哈深公司與案外人(rén)慶然公司的(de)借款關系中，曾某外對(duì)慶然公司的(de)借款提供連帶保證。中集哈深公司依據法院生效判決要求曾某外承擔保證責任時(shí)，申請法院查封了(le)當時(shí)登記在曾某外名下(xià)的(de)案涉房(fáng)屋。保證擔保屬于人(rén)保，具有人(rén)身信賴性和(hé)責任财産可(kě)變性等特點，區(qū)别于物(wù)的(de)擔保中針對(duì)某一特定物(wù)而設立的(de)擔保。中集哈深公司作爲保證債權人(rén)，在同曾某外簽訂《最高(gāo)額保證合同》時(shí)，案涉房(fáng)屋尚未登記在曾某外名下(xià)，中集哈深公司主張其系對(duì)案涉房(fáng)屋産生特殊信賴才從事借貸交易，對(duì)案涉房(fáng)屋存在應受法律保護的(de)信賴利益而應予執行，缺乏理(lǐ)據，明(míng)顯不能成立，原審判決不予支持其主張，并無不當。

 

6. 關于原審法院是否存在超訴請裁判的(de)程序違法情形。案外人(rén)執行異議(yì)之訴中，人(rén)民法院認定案外人(rén)排除執行的(de)主張是否成立，必然要對(duì)案外人(rén)是否享有相關民事權益、享有何種民事權益作出認定判斷，這(zhè)是裁決執行異議(yì)訴請是否成立的(de)前提和(hé)基礎。本案中，徐某欣在起訴時(shí)未提出确權的(de)訴訟請求，原審判決在論理(lǐ)部分(fēn)對(duì)徐某欣是否就案涉房(fáng)屋享有實體權益進行論述，但并未在判決主文中作出确權判決，不存在超訴請裁判的(de)程序違法情形。中集哈深公司的(de)此項主張缺乏事實基礎，本院不予支持。

 

綜上， 徐某欣爲規避國家限購(gòu)政策而借名買房(fáng)，有違公序良俗原則，案涉借名買房(fáng)合同應認定爲無效，但其嗣後通(tōng)過消除限購(gòu)政策障礙補正了(le)合同效力，并通(tōng)過生效判決的(de)執行而完成了(le)不動産登記，成爲案涉房(fáng)屋所有權人(rén)。在本院裁定提審後出現的(de)新事實，已經從根本上改變了(le)案涉房(fáng)屋的(de)權屬關系，中集哈深公司在對(duì)曾某外的(de)執行程序中主張繼續執行案涉已經屬于徐某欣的(de)房(fáng)屋，缺乏理(lǐ)據，不應支持。原審判決适用(yòng)法律雖有錯誤，但徐某欣已經取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)所有權，足以排除法院的(de)執行。故此，本院依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第七條、《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項和(hé)《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法>的(de)解釋》第三百三十四條之規定，判決如下(xià)：

維持遼甯省高(gāo)級人(rén)民法院（2018）遼民終211号民事判決。

 

本判決爲終審判決。

 

 

審 判 長(cháng)　 郃中林(lín)
審 判 員(yuán)　 王富博
審 判 員(yuán)　 餘曉漢
審 判 員(yuán)　 張　豔
審 判 員(yuán)　 李賽敏
二〇二〇年十二月(yuè)二十六日

 

 

來(lái)源：公衆号 建築房(fáng)地産法律圈