在涉及商品房(fáng)買賣的(de)執行異議(yì)之訴中，有一種情況較爲常見，即房(fáng)地産開發商将某套商品房(fáng)出賣或者以房(fáng)抵債給某甲，某甲在未辦理(lǐ)權屬轉移登記的(de)情況下(xià)又将該房(fáng)屋出賣給某乙，某乙将購(gòu)房(fáng)款支付給某甲，并由某乙直接與開發商簽訂商品房(fáng)買賣合同。而開發商因對(duì)外欠債，包括該商品房(fáng)在内的(de)多(duō)套房(fáng)屋被申請強制執行。現某乙針對(duì)該房(fáng)屋的(de)強制執行提起執行異議(yì)被駁回，遂提起執行異議(yì)之訴，請求排除對(duì)該房(fáng)屋的(de)強制執行，某乙的(de)請求能否被支持？該問題可(kě)歸納表述爲： 未辦理(lǐ)權屬轉移登記房(fáng)屋的(de)次買受人(rén)對(duì)房(fáng)屋的(de)權利能否排除出賣人(rén)（即開發商）的(de)債權人(rén)強制執行，在先買受人(rén)的(de)權利符合相關司法解釋規定的(de)排除強制執行的(de)要件時(shí)，是否可(kě)當然得(de)出次買受人(rén)的(de)權利也(yě)可(kě)排除強制執行的(de)結論。 該問題存在較大(dà)争議(yì)，值得(de)分(fēn)析探討(tǎo)。  
 
案外人(rén)執行異議(yì)之訴本質上是通(tōng)過對(duì)案外人(rén)和(hé)申請執行人(rén)權利的(de)比對(duì)，判斷哪一方的(de)權利更應受到保護。在該案中，對(duì)案外人(rén)是否享有足以排除強制執行的(de)民事權益的(de)評判，是建立在相對(duì)性原則之上的(de)，無論案外人(rén)的(de)權益是否達到足以排除強制執行的(de)程度，都不具有如物(wù)權一般的(de)絕對(duì)性或對(duì)世效力，對(duì)于此評判框架之外的(de)其他(tā)第三人(rén)也(yě)不具有普遍适用(yòng)的(de)效力，更不能推斷得(de)出在效力上可(kě)以承繼的(de)結論。因此，在審理(lǐ)執行異議(yì)之訴時(shí)，應當嚴格以個(gè)案事實爲基礎，對(duì)基于不同法律行爲而形成的(de)案外人(rén)的(de)權益與強制執行債權進行比對(duì)分(fēn)析。例如，開發商用(yòng)案涉房(fáng)屋抵償對(duì)某甲所負一般金錢債務，某乙則從某甲處購(gòu)買了(le)該房(fáng)屋。就法律性質而言，某甲轉讓了(le)其與開發商之間形成的(de)商品房(fáng)買賣法律關系項下(xià)的(de)合同權利給某乙。那麽，某甲對(duì)案涉房(fáng)屋所享有的(de)權益是否能夠排除開發商的(de)一般金錢債權人(rén)的(de)強制執行，并不能适用(yòng)于對(duì)某乙的(de)權益與該強制執行債權人(rén)權益之間法律關系的(de)評判。基于合同的(de)相對(duì)性原則，某乙所繼受的(de)合同權利隻在其與開發商之間具有效力，即某乙可(kě)向開發商主張某甲所享有的(de)合同權利。   
 
但在執行異議(yì)之訴案件中，某乙是基于其對(duì)案涉合同标的(de)物(wù)所享有的(de)權利主張排除其合同之外第三人(rén)的(de)權利，故需就某乙自身對(duì)案涉房(fáng)屋的(de)權利是否足以排除強制執行進行判斷。某乙的(de)合同權利雖繼受于某甲，但其對(duì)案涉房(fáng)屋所享有的(de)權利與某甲轉讓前對(duì)該房(fáng)屋享有的(de)權利并不一定完全相同。我們可(kě)以假定一個(gè)事實，如某甲與開發商簽訂以房(fáng)抵債協議(yì)時(shí)，房(fáng)屋上并未設定抵押，也(yě)未被查封，則某甲在另案中主張排除強制執行可(kě)能符合法定要件而得(de)到支持。而若某乙與開發商之間簽訂商品房(fáng)買賣合同時(shí)，房(fáng)屋上已設立抵押，或者已被法院查封，則意味著(zhe)某乙在受讓房(fáng)屋時(shí)，該标的(de)物(wù)上已存在某甲在簽訂合同時(shí)沒有的(de)權利負擔和(hé)瑕疵，故某乙所繼受的(de)該房(fáng)屋權利在完整性上明(míng)顯弱于某甲的(de)權利。與從開發商處直接購(gòu)買一手房(fáng)不同，某乙實際上是從先買受人(rén)處受讓了(le)合同債權，其應當負有審查案涉房(fáng)屋是否存在權利瑕疵的(de)義務，從這(zhè)一角度看，某乙是存在明(míng)顯過錯的(de)，賦予其排除開發商的(de)一般金錢債權人(rén)基于抵押權的(de)強制執行的(de)效力，不僅有違法律的(de)一般原則，也(yě)不符合法律對(duì)于無過錯買受人(rén)予以特殊保護的(de)基本精神。   
 
從權利義務的(de)承繼情況看，第一買受人(rén)所享有的(de)權益的(de)性質決定了(le)次買受人(rén)并不能夠通(tōng)過合同權利的(de)承繼獲得(de)排除強制執行的(de)權利。 這(zhè)是因爲， 就《最高(gāo)人(rén)民法院關于人(rén)民法院辦理(lǐ)執行異議(yì)和(hé)複議(yì)案件若幹問題的(de)規定》第二十八條的(de)目的(de)解釋看，其所要保護的(de)是爲了(le)購(gòu)買房(fáng)屋之目的(de)而具備了(le)一定要件的(de)買受人(rén)的(de)合法權益，立足點在于房(fáng)屋買受人(rén)在具備了(le)這(zhè)些要件後所享有的(de)合同債權與出賣人(rén)的(de)金錢債權之間何者更值得(de)給予特殊保護，買受人(rén)在此情況下(xià)所享有的(de)權益類似于一種法定的(de)優先權利。 這(zhè)種權利在性質上并不依賴于所謂的(de)物(wù)權期待權。物(wù)權期待權理(lǐ)論實際上是放大(dà)了(le)該條規定所要保護的(de)權利範圍，尤其是在出賣人(rén)的(de)金錢債權人(rén)之間造成了(le)新的(de)超出了(le)法律基本原則的(de)不平等。 如此，買受人(rén)的(de)權益在性質上仍應當被界定爲是一種合同債權，該債權因爲特定當事人(rén)所具有的(de)特定因素而被賦予與強制執行的(de)金錢債權相比更爲優先的(de)地位。而這(zhè)種與特定當事人(rén)相關聯的(de)特定因素具有明(míng)顯的(de)身份屬性，不能被後者通(tōng)過合同權利的(de)轉讓所承繼。因此，先買受人(rén)對(duì)案涉房(fáng)屋所享有的(de)權益是否能夠排除開發商的(de)一般金錢債權人(rén)的(de)強制執行，不能适用(yòng)于對(duì)次買受人(rén)的(de)權益與開發商的(de)一般金錢債權人(rén)強制執行之間法律關系的(de)評判。   
  
退一步講，即使認爲前述第二十八條規定的(de)權利基礎系物(wù)權期待權，也(yě)不意味著(zhe)該權利必然會被合同權利義務的(de)受讓方不受減損地承繼。根據民法典第二百三十二條，即使源于非基于法律行爲而取得(de)物(wù)權的(de)人(rén)，在辦理(lǐ)權屬登記前處分(fēn)該不動産的(de)行爲，也(yě)不發生物(wù)權效力。可(kě)見，在未辦理(lǐ)權屬登記的(de)情況下(xià)，法律對(duì)物(wù)權人(rén)處分(fēn)不動産的(de)效力進行了(le)減損性規定。舉重以明(míng)輕，尚未成爲物(wù)權的(de)“物(wù)權期待權”在通(tōng)過法律行爲進行處分(fēn)的(de)過程中，當然也(yě)無法将其具有類物(wù)權屬性的(de)效力傳遞給權利繼受人(rén)。   
 
綜上所述， 執行異議(yì)之訴中，先買受人(rén)對(duì)案涉房(fáng)屋所享有的(de)權益是否能夠排除出賣人(rén)的(de)一般金錢債權人(rén)的(de)強制執行，對(duì)于次買受人(rén)的(de)權益是否能夠排除出賣人(rén)的(de)一般金錢債權人(rén)的(de)強制執行，并不具有可(kě)參照(zhào)性；對(duì)于後者，應當通(tōng)過審查次買受人(rén)是否符合相關司法解釋規定的(de)房(fáng)屋買受人(rén)排除強制執行的(de)要件加以評判。

來(lái)源：人(rén)民法院報 最高(gāo)人(rén)民法院 司偉