案例索引

（2020）最高(gāo)法執監183号,趙夢谷、嚴國慶執行審查類執行裁定書(shū)

案件當事人(rén)

申訴人(rén)（利害關系人(rén)）：趙夢谷、嚴國慶、柯桦。

申請執行人(rén)：招商銀行股份有限公司南(nán)京分(fēn)行。

被執行人(rén)：常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環保材料有限公司。

第三人(rén)（買受人(rén)）：常州市富騰機械有限公司。

基本案情

趙夢谷、嚴國慶、柯桦分(fēn)别向常州中院提出執行異議(yì)，請求撤銷本次拍(pāi)賣并重新拍(pāi)賣。

主要理(lǐ)由均爲：其分(fēn)别承租了(le)潤豐公司的(de)部分(fēn)廠房(fáng)和(hé)土地，因常州中院在拍(pāi)賣前未依法通(tōng)知其于拍(pāi)賣日到場(chǎng)，侵害了(le)其享有的(de)優先購(gòu)買權，故提出執行行爲異議(yì)，請求撤銷對(duì)被執行人(rén)潤豐公司名下(xià)土地使用(yòng)權及房(fáng)屋的(de)拍(pāi)賣并重新拍(pāi)賣，依法保障其優先購(gòu)買權。

裁判理(lǐ)由

關于三申訴人(rén)主張因其優先購(gòu)買權受到侵害，案涉拍(pāi)賣程序應予撤銷的(de)問題。

《合同法》第二百三十條規定，“出租人(rén)出賣租賃房(fáng)屋的(de)，應當在出賣之前的(de)合理(lǐ)期限内通(tōng)知承租人(rén)，承租人(rén)享有以同等條件優先購(gòu)買的(de)權利”。《城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃糾紛案件司法解釋》第二十二條規定，“出租人(rén)與抵押權人(rén)協議(yì)折價、變賣租賃房(fáng)屋償還(hái)債務，應當在合理(lǐ)期限内通(tōng)知承租人(rén)。承租人(rén)請求以同等條件優先購(gòu)買房(fáng)屋的(de)，人(rén)民法院應予支持”。

根據上述規定，優先購(gòu)買權是承租人(rén)基于合法有效的(de)租賃關系而享有的(de)同等條件下(xià)可(kě)優先購(gòu)買租賃物(wù)的(de)權利。對(duì)于承租人(rén)是否享有優先購(gòu)買權應基于其是否享有合法的(de)租賃權進行判斷。此時(shí)，租賃物(wù)上抵押權的(de)設立時(shí)間并非承租人(rén)優先購(gòu)買權保護考慮的(de)因素，因爲不論抵押權是否設立于租賃合同成立前，承租人(rén)行使優先購(gòu)買權均不會與抵押權人(rén)實現抵押權發生沖突，在抵押權實現時(shí)保護承租人(rén)的(de)優先購(gòu)買權，更符合《合同法》設立優先購(gòu)買權的(de)立法本意。

本案中，江蘇高(gāo)院（2017）蘇執複29号執行裁定對(duì)三申訴人(rén)的(de)租賃合同進行了(le)審查，并就其各自享有的(de)租賃權與本案執行标的(de)物(wù)上抵押權設立時(shí)間進行比較，認爲：嚴國慶、柯桦對(duì)案涉房(fáng)地産的(de)承租關系均發生在抵押權設立之後，而趙夢谷也(yě)未能提供證據證明(míng)其在抵押權設立之前已支付租房(fáng)款并合法占有承租的(de)房(fáng)屋。因此，執行法院拍(pāi)賣案涉抵押房(fáng)地産時(shí)應對(duì)抵押權設立之後形成的(de)租賃關系予以滌除，即三申訴人(rén)不再享有租賃權及優先購(gòu)買權。如前所述，江蘇高(gāo)院以設立在後的(de)租賃權不能對(duì)抗設立在先的(de)抵押權爲由，認爲抵押權設立之後形成的(de)租賃關系中的(de)承租人(rén)在拍(pāi)賣抵押物(wù)時(shí)當然不享有對(duì)租賃物(wù)的(de)優先購(gòu)買權，屬對(duì)法律理(lǐ)解有誤。

那麽，通(tōng)過對(duì)租賃協議(yì)進行形式審查，在不否定三申訴人(rén)享有租賃權及優先購(gòu)買權的(de)情況下(xià)，常州中院未将拍(pāi)賣事宜通(tōng)知房(fáng)屋承租人(rén)可(kě)否成爲撤銷司法拍(pāi)賣的(de)事由？

一般法理(lǐ)認爲，優先購(gòu)買權可(kě)以分(fēn)爲物(wù)權性質的(de)優先購(gòu)買權和(hé)債權性質的(de)優先購(gòu)買權兩種。共有人(rén)的(de)優先購(gòu)買權是典型的(de)物(wù)權性質的(de)優先購(gòu)買權，而房(fáng)屋承租人(rén)的(de)優先購(gòu)買權則是典型的(de)債權性質的(de)優先購(gòu)買權。正是因爲房(fáng)屋承租人(rén)享有的(de)是債權性質的(de)優先購(gòu)買權，當房(fáng)屋所有人(rén)與第三人(rén)簽訂房(fáng)屋買賣合同、侵害其優先購(gòu)買權時(shí)，其并不能主張該買賣合同無效，但可(kě)以主張相應的(de)損害賠償。

《城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃糾紛案件司法解釋》第二十一條即規定，“出租人(rén)出賣租賃房(fáng)屋未在合理(lǐ)期限内通(tōng)知承租人(rén)或者存在其他(tā)侵害承租人(rén)優先購(gòu)買權情形，承租人(rén)請求出租人(rén)承擔賠償責任的(de)，人(rén)民法院應予支持。但請求确認出租人(rén)與第三人(rén)簽訂的(de)房(fáng)屋買賣合同無效的(de)，人(rén)民法院不予支持。”

參照(zhào)該規定精神，在執行程序中，房(fáng)屋承租人(rén)僅以沒有接到司法拍(pāi)賣通(tōng)知導緻其優先購(gòu)買權受侵害爲由，主張拍(pāi)賣程序無效或要求撤銷拍(pāi)賣的(de)，亦不予支持。

因此，在本案中，即使趙夢谷、嚴國慶、柯桦确實享有案涉部分(fēn)房(fáng)屋的(de)優先購(gòu)買權，其也(yě)不能以法院未作專門通(tōng)知、損害其優先購(gòu)買權爲由，主張司法拍(pāi)賣無效或要求撤銷拍(pāi)賣。

綜上所述，江蘇高(gāo)院（2017）蘇執複29号執行裁定适用(yòng)法律有誤，但實質處理(lǐ)結果并無不當，本院予以維持。趙夢谷、嚴國慶、柯桦的(de)申訴請求不能成立，本院不予支持。

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