案例索引

（2019）最高(gāo)法民再245号，王忠誠、王琪博金融借款合同糾紛再審民事判決書(shū)
此案曆經一審、二審改判、再審撤銷，系由最高(gāo)法院審判委員(yuán)會討(tǎo)論決定，并于2021年1月(yuè)7日公開發布，具有很強的(de)指導性和(hé)典型性。

案件當事人(rén)

再審申請人(rén)（一審被告、二審被上訴人(rén)）：王忠誠、王琪博、王琪寶。
被申請人(rén)（一審原告、二審上訴人(rén))：中國建設銀行股份有限公司青海省分(fēn)行。
一審第三人(rén)、二審被上訴人(rén)：青海越州房(fáng)地産開發有限公司。

基本案情

王忠誠等三人(rén)再審事實和(hé)理(lǐ)由：二審判決王忠誠等三人(rén)承擔建行青海分(fēn)行剩餘貸款本息還(hái)款責任錯誤。 

首先，根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》的(de)規定，商品房(fáng)買賣合同和(hé)擔保貸款合同解除，應由出賣人(rén)返還(hái)收取的(de)購(gòu)房(fáng)貸款本金及利息。另案生效判決已确定越州公司就合同解除時(shí)的(de)剩餘貸款本息向建行青海分(fēn)行承擔還(hái)款責任，對(duì)該責任認定不應再有争議(yì)。

其次，在案涉《個(gè)人(rén)住房(fáng)（商業用(yòng)房(fáng)）借款合同》（以下(xià)簡稱《借款合同》）履行過程中，王忠誠等三人(rén)在客觀上既不控制貸款，也(yě)未使用(yòng)貸款，全部款項由建行青海分(fēn)行依按揭貸款模式流程直接轉給了(le)越州公司。在越州公司違約導緻購(gòu)房(fáng)合同及借款合同解除、王忠誠等三人(rén)無任何過錯的(de)情況下(xià)，在購(gòu)不到房(fáng)的(de)同時(shí)還(hái)要成爲建行青海分(fēn)行的(de)債務人(rén)，既不符合按揭貸款的(de)法律特征、政策背景，也(yě)不符合按揭貸款商業模式的(de)價值安排。

建行青海分(fēn)行辯稱：

首先，借款合同關系發生在建行青海分(fēn)行與王忠誠等三人(rén)之間。案涉《借款合同》第十九條約定：“貸款人(rén)與借款人(rén)的(de)借貸關系解除的(de)，借款人(rén)應當立即返還(hái)其所欠貸款的(de)本金、利息、罰息及實現債權的(de)費用(yòng)，或委托售房(fáng)人(rén)直接将上述款項歸還(hái)貸款人(rén)。”該條款具有清理(lǐ)結算(suàn)條款的(de)性質，《借款合同》解除，不影(yǐng)響該條款的(de)效力，王忠誠等三人(rén)應當按照(zhào)該條約定向建行青海分(fēn)行承擔歸還(hái)剩餘貸款本息的(de)責任。

其次，《商品房(fáng)買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定商品房(fáng)買賣合同及擔保貸款合同解除後出賣人(rén)歸還(hái)購(gòu)房(fáng)貸款，從法律關系上來(lái)說是出賣人(rén)受購(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)委托向銀行還(hái)款。本案中，越州公司未根據王忠誠等三人(rén)的(de)委托向建行青海分(fēn)行還(hái)款，相應的(de)還(hái)款責任仍應由王忠誠等三人(rén)承擔。

裁判理(lǐ)由

最高(gāo)法院認爲，本案再審争議(yì)焦點爲，案涉《借款合同》解除後王忠誠等三人(rén)應否承擔剩餘貸款的(de)還(hái)款責任。

第一，關于案涉《借款合同》解除後的(de)貸款返還(hái)責任主體問題。

《商品房(fáng)買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定：“商品房(fáng)買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除後，商品房(fáng)擔保貸款合同也(yě)被解除的(de)、出賣人(rén)應當将收取的(de)購(gòu)房(fáng)貸款和(hé)購(gòu)房(fáng)款的(de)本金及利息分(fēn)别返還(hái)擔保權人(rén)和(hé)買受人(rén)。”本案中，因越州公司未按照(zhào)約定期限交付房(fáng)屋，緻使案涉《商品房(fáng)預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的(de)無法實現亦被解除。根據前述規定，應由出賣人(rén)越州公司将收取的(de)購(gòu)房(fáng)貸款本金及利息返還(hái)建行青海分(fēn)行，王忠誠等三人(rén)不負有返還(hái)義務。

第二，關于案涉《借款合同》中相關格式條款的(de)适用(yòng)問題。

案涉《借款合同》第十九條載明(míng)：“貸款人(rén)與借款人(rén)的(de)借貸關系解除的(de)，借款人(rén)應當立即返還(hái)其所欠貸款的(de)本金、利息、罰息及實現債權的(de)費用(yòng)，或委托售房(fáng)人(rén)直接将上述款項歸還(hái)貸款人(rén)。”該條款系建行青海分(fēn)行爲重複使用(yòng)而提前拟定的(de)格式條款。

在《商品房(fáng)買賣合同司法解釋》已經明(míng)确規定，商品房(fáng)買賣合同和(hé)商品房(fáng)擔保貸款合同解除後，出賣人(rén)将收取的(de)購(gòu)房(fáng)貸款的(de)本金及利息直接返還(hái)給貸款人(rén)而非購(gòu)房(fáng)人(rén)（借款人(rén)）的(de)情況下(xià)，建行青海分(fēn)行拟定該條内容，意味著(zhe)要求王忠誠等三人(rén)在既未取得(de)所購(gòu)房(fáng)屋亦未實際占有購(gòu)房(fáng)貸款的(de)情況下(xià)歸還(hái)貸款，明(míng)顯不合理(lǐ)地加重了(le)王忠誠等三人(rén)的(de)責任，根據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責任、加重對(duì)方責任、排除對(duì)方主要權利的(de)，該條款無效”之規定，該條款對(duì)王忠誠等三人(rén)不具有拘束力。

第三，關于商品房(fáng)按揭貸款商業模式下(xià)各方當事人(rén)權利義務關系問題。

本案涉及商品房(fáng)買賣合同和(hé)商品房(fáng)擔保貸款合同雙重法律關系。從合同内容來(lái)看，在商品房(fáng)買賣合同中，王忠誠等三人(rén)支付房(fáng)款，越州公司交付房(fáng)屋；在商品房(fáng)擔保貸款合同中，建行青海分(fēn)行将王忠誠等三人(rén)所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用(yòng)款。王忠誠等三人(rén)并不支配購(gòu)房(fáng)貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人(rén)取得(de)房(fáng)屋，各方權利義務亦可(kě)保持平衡。

但本案中，因越州公司不能交付房(fáng)屋而緻使合同解除，導緻合同約定的(de)各方權利義務嚴重失衡。具體表現爲：越州公司違約不能交房(fáng)導緻各方合同解除，但卻實際占有使用(yòng)王忠誠等三人(rén)支付的(de)首付款及建行青海分(fēn)行按揭貸款；建行青海分(fēn)行依據合同約定既享有抵押權，又同時(shí)享有對(duì)越州公司、王忠誠等三人(rén)的(de)債權；王忠誠等三人(rén)未取得(de)房(fáng)屋，卻既支付了(le)首付款，又需償還(hái)按揭貸款。若按合同約定的(de)權利義務關系處理(lǐ)，則在王忠誠等三人(rén)對(duì)合同解除無過錯的(de)情況下(xià)，仍要求其對(duì)剩餘貸款承擔還(hái)款責任，明(míng)顯不合理(lǐ)地加重了(le)其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。因此，審理(lǐ)案件時(shí)，必須充分(fēn)考慮商品房(fáng)按揭貸款商業模式下(xià)各合同之間的(de)密切聯系和(hé)各方權利義務關系的(de)平衡問題，避免因強調單個(gè)合同的(de)相對(duì)性而造成三方權利義務的(de)失衡。

綜上，建行青海分(fēn)行請求王忠誠等三人(rén)歸還(hái)剩餘貸款并支付利息的(de)請求不能成立，其爲本次訴訟産生的(de)律師費亦不應由王忠誠等三人(rén)承擔。王忠誠等三人(rén)的(de)再審請求成立，應予支持。二審判決對(duì)此認定有誤，本院予以糾正。

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