裁判要旨
人(rén)民法院查封的(de)效力是限制被執行人(rén)處分(fēn)其财産，在法律沒有明(míng)确規定的(de)情形下(xià)，預查封的(de)效力不能及于限制當事人(rén)行使合同解除權，當事人(rén)基于真實意思表示而解除合同的(de)合同權利不應因交易标的(de)被預查封而被剝奪。
案例索引
《德輔供應鏈管理(lǐ)（香港）有限公司、何燕申請執行人(rén)執行異議(yì)之訴再審案》【（2020）最高(gāo)法民申2441号】
争議(yì)焦點
預查封的(de)效力是否及于限制當事人(rén)行使合同解除權？
裁判意見
最高(gāo)院認爲：
首先，根據《最高(gāo)人(rén)民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人(rén)民法院執行和(hé)國土資源房(fáng)地産管理(lǐ)部門協助執行若幹問題的(de)通(tōng)知》第十五條第三項的(de)規定，被執行人(rén)購(gòu)買的(de)辦理(lǐ)了(le)商品房(fáng)預售合同登記備案手續或者商品房(fáng)預告登記的(de)房(fáng)屋，人(rén)民法院可(kě)以進行預查封。該通(tōng)知第十六條規定：“國土資源、房(fáng)地産管理(lǐ)部門應當依據人(rén)民法院的(de)協助執行通(tōng)知書(shū)和(hé)所附的(de)裁定書(shū)辦理(lǐ)預查封登記。土地、房(fáng)屋權屬在預查封期間登記在被執行人(rén)名下(xià)的(de)，預查封登記自動轉爲查封登記，預查封轉爲正式查封後，查封期限從預查封之日起開始計算(suàn)。”據此可(kě)知，預查封區(qū)别于正式查封，預查封針對(duì)的(de)是被執行人(rén)尚不享有物(wù)權的(de)土地、房(fáng)屋等不動産。本案預查封保全的(de)僅是何燕基于商品房(fáng)預售合同對(duì)恺泰公司享有的(de)不确定的(de)合同權利。隻有在案涉房(fáng)屋完成本登記，何燕取得(de)案涉房(fáng)屋物(wù)權，預查封轉爲正式查封後，才能對(duì)案涉房(fáng)屋進行拍(pāi)賣、變賣、折價，以滿足德輔公司對(duì)何燕享有的(de)債權。
其次，根據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第九條第一款的(de)規定，不動産物(wù)權的(de)轉讓，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。本案中，案涉房(fáng)屋在辦理(lǐ)權屬變更登記前，恺泰公司是該房(fáng)屋權利人(rén)，何燕尚未取得(de)該房(fáng)屋所有權。何燕是否交清房(fáng)屋價款以及是否實際占有該房(fáng)屋，均不是判斷該房(fáng)屋權屬的(de)依據。雖然何燕與恺泰公司簽訂商品房(fáng)預售合同後，辦理(lǐ)了(le)預告登記，但預告登記的(de)效力在于限制或阻卻未經預告登記權利人(rén)同意對(duì)不動産進行處分(fēn)，以保證預告登記權利人(rén)将來(lái)取得(de)不動産物(wù)權。預告登記權利人(rén)并不因辦理(lǐ)了(le)預告登記而取得(de)不動産所有權。何燕作爲預告登記權利人(rén)享有的(de)是案涉商品房(fáng)預售合同約定的(de)條件成就時(shí)可(kě)要求恺泰公司辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶登記等債權請求權，其對(duì)案涉房(fáng)屋并不享有物(wù)權。二審關于案涉房(fáng)屋權屬的(de)認定符合法律規定。同時(shí)，案涉商品房(fáng)預售合同已經何燕與恺泰公司協議(yì)解除，并得(de)到人(rén)民法院确認。《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第二十條第二款規定：“預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起三個(gè)月(yuè)内未申請登記的(de)，預告登記失效。”《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法〉若幹問題的(de)解釋（一）》第五條規定：“買賣不動産物(wù)權的(de)協議(yì)被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的(de)權利人(rén)放棄債權的(de)，應當認定爲物(wù)權法第二十條第二款所稱的(de)‘債權消滅’。”據此，何燕基于商品房(fáng)預售合同對(duì)恺泰公司享有的(de)債權已因合同被解除而消滅，相應的(de)預告登記亦随之失效。何燕未能取得(de)案涉房(fáng)屋所有權，德輔公司要求執行該房(fáng)屋的(de)主張沒有法律依據。
再次，根據案涉商品房(fáng)預售合同的(de)約定，何燕與恺泰公司在合同登記備案後，可(kě)以協議(yì)解除該合同。人(rén)民法院查封的(de)效力是限制被執行人(rén)處分(fēn)其财産。何燕尚未取得(de)案涉房(fáng)屋所有權，其與恺泰公司簽訂《解除合同協議(yì)》，不屬于處分(fēn)财産的(de)行爲。因此，在法律沒有明(míng)确規定的(de)情形下(xià)，預查封的(de)效力不能及于限制何燕與恺泰公司行使合同解除權，當事人(rén)基于真實意思表示而解除合同的(de)合同權利不應因交易标的(de)被預查封而被剝奪。同時(shí)，根據《解除合同協議(yì)》的(de)約定，商品房(fáng)預售合同解除後，恺泰公司向何燕退還(hái)已付購(gòu)房(fáng)款。此時(shí)，預查封對(duì)象轉變爲恺泰公司應向何燕退還(hái)的(de)購(gòu)房(fáng)款，德輔公司可(kě)申請執行該款項。
複次，恺泰公司再審審查中所提供證據顯示，案涉房(fáng)屋目前仍處于暫停銷售狀态。結合上海市相關部門于2017年發布了(le)《關于開展商業辦公項目清理(lǐ)整頓工作的(de)意見》《關于進一步做(zuò)好“類住宅”項目退房(fáng)工作的(de)通(tōng)知》等實情，不排除恺泰公司是基于上海市關于商業辦公項目清理(lǐ)整頓政策要求而與何燕協議(yì)解除案涉商品房(fáng)預售合同。且現有證據并未顯示《解除合同協議(yì)》簽訂時(shí)恺泰公司已知曉案涉房(fáng)屋被預查封的(de)情況，因此不能認定恺泰公司對(duì)在《解除合同協議(yì)》中約定由恺泰公司直接向銀行支付下(xià)欠按揭貸款以及其據此約定履行義務等行爲具有過錯。德輔公司關于二審認定恺泰公司不存在過錯錯誤的(de)申請再審理(lǐ)由不成立。
最後，案涉房(fáng)屋雖然登記在恺泰公司名下(xià)，但恺泰公司并非被保全人(rén)，預查封效力并不及于恺泰公司對(duì)該房(fáng)屋享有的(de)權益。二審判決适用(yòng)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百零三條第一款關于“财産保全采取查封、扣押、凍結或者法律規定的(de)其他(tā)方法。人(rén)民法院保全财産後，應當立即通(tōng)知被保全财産的(de)人(rén)”的(de)規定，對(duì)恺泰公司在簽訂《解除合同協議(yì)》時(shí)是否知曉案涉房(fáng)屋被預查封的(de)事實進行判斷，适用(yòng)法律并無不當。
來(lái)源：中國裁判文書(shū)網
