裁判要旨：

1.依據《物(wù)權法》第二十條規定，預告登記的(de)效力在于排除或阻卻第三人(rén)對(duì)登記權利人(rén)名下(xià)不動産物(wù)權的(de)取得(de)，從而保證将來(lái)本登記的(de)實現。但預告登記權利人(rén)并不因辦理(lǐ)了(le)預告登記而當然取得(de)預告登記房(fáng)屋的(de)所有權。

2.人(rén)民法院查封的(de)效力是禁止被執行人(rén)處分(fēn)财産，且法律并無明(míng)确規定，與被執行人(rén)發生交易關系的(de)合同相對(duì)人(rén)的(de)合同權利也(yě)因交易标的(de)物(wù)被查封而不得(de)行使。

3.人(rén)民法院的(de)查封措施固定的(de)是房(fáng)屋預告登記本身以及本登記完成之後對(duì)房(fáng)屋的(de)查封，不包括通(tōng)過執行程序對(duì)标的(de)物(wù)進行拍(pāi)賣、變賣、折價等。房(fáng)屋預查封的(de)執行效果取決于房(fáng)屋預告登記能否符合本登記的(de)條件。《商品房(fáng)買賣合同》解除後，預告登記失效，買受人(rén)不再享有相應的(de)物(wù)權期待權。而開發商作爲訴争房(fáng)屋開發企業有權向人(rén)民法院申請解除查封，排除執行。

 

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中華人(rén)民共和(hé)國最高(gāo)人(rén)民法院
民 事 判 決 書(shū)

（2019）最高(gāo)法民再299号

 

再審申請人(rén)（一審原告，二審上訴人(rén)）：長(cháng)春市領運房(fáng)地産開發有限公司。住所地：吉林(lín)省長(cháng)春市淨月(yuè)開發區(qū)乙十四路以北(běi)偉峰·生态新城(chéng)6幢1402号房(fáng)。

法定代表人(rén)：室橋一正，該公司董事長(cháng)。
委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：馬麗，吉林(lín)功承律師事務所律師。
被申請人(rén)（一審被告，二審被上訴人(rén)）：長(cháng)春市慶豐鋼材銷售有限公司。住所地：吉林(lín)省長(cháng)春市淨月(yuè)經濟開發區(qū)玉潭鎮友好村(cūn)賀家屯屯東。
法定代表人(rén)：于雲慶，該公司董事長(cháng)。
委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：朱英華，吉林(lín)愛(ài)華律師事務所律師。
被申請人(rén)（一審被告，二審被上訴人(rén)）：孫丹丹，女(nǚ)，1979年7月(yuè)24日出生，漢族，住吉林(lín)省長(cháng)春市朝陽區(qū)。
委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：綦建貴，吉林(lín)市船營區(qū)光(guāng)華法律服務所法律工作者。
原審第三人(rén)：黃(huáng)湛軒，男(nán)，2006年5月(yuè)27日出生，漢族，住吉林(lín)省長(cháng)春市朝陽區(qū)。
原審第三人(rén)：黃(huáng)湛堯，男(nán)，2012年6月(yuè)16日出生，漢族，住吉林(lín)省長(cháng)春市朝陽區(qū)。
原審第三人(rén)：長(cháng)春市輕工建築工程有限責任公司。住所地：吉林(lín)省長(cháng)春市經濟技術開發區(qū)長(cháng)江路57号5層094段。
法定代表人(rén)：史育松，該公司董事長(cháng)。

 

       再審申請人(rén)長(cháng)春市領運房(fáng)地産開發有限公司（以下(xià)簡稱領運公司）因與被申請人(rén)長(cháng)春市慶豐鋼材銷售有限公司（以下(xià)簡稱慶豐公司）、孫丹丹，原審第三人(rén)黃(huáng)湛軒、黃(huáng)湛堯、長(cháng)春市輕工建築工程有限責任公司（以下(xià)簡稱輕工工程公司）案外人(rén)執行異議(yì)之訴一案，不服吉林(lín)省高(gāo)級人(rén)民法院（以下(xià)簡稱二審法院）(2018)吉民終452号民事判決（以下(xià)簡稱二審判決），向本院申請再審。本院于2019年3月(yuè)28日作出（2019）最高(gāo)法民申1017号民事裁定提審本案,并依法組成合議(yì)庭進行了(le)公開審理(lǐ)。領運公司委托訴訟代理(lǐ)人(rén)馬麗，慶豐公司委托訴訟代理(lǐ)人(rén)朱英華，孫丹丹委托訴訟代理(lǐ)人(rén)綦建貴到庭參加訴訟，原審第三人(rén)黃(huáng)湛軒、黃(huáng)湛堯、輕工工程公司經本院合法傳喚無正當理(lǐ)由拒不到庭。本案現已審理(lǐ)終結。

 

       領運公司申請再審稱：（一）預告登記并不産生物(wù)權設立變動的(de)效力。本案中孫丹丹所購(gòu)房(fáng)屋僅辦理(lǐ)了(le)預告登記，尚未辦理(lǐ)不動産權權屬登記。孫丹丹并非案涉争議(yì)房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)，人(rén)民法院将案涉房(fáng)屋作爲孫丹丹的(de)财産對(duì)房(fáng)屋所有權進行執行，缺乏依據;（二）人(rén)民法院作出的(de)預查封行爲依據是案涉房(fáng)屋取得(de)的(de)預告登記，即預查封的(de)權利不能超出預告登記所設定的(de)權利。而預告登記僅是産生房(fáng)屋購(gòu)買人(rén)對(duì)房(fáng)屋出賣人(rén)的(de)請求權，并非所有權，因此預查封所查封的(de)标的(de)内容也(yě)應當是基于預告登記所産生的(de)請求權，并非所有權;（三）預告登記并不阻礙商品房(fáng)買賣合同的(de)雙方當事人(rén)行使合同解除權。預告登記的(de)設立及預查封的(de)執行措施對(duì)于合同雙方當事人(rén)解除合同的(de)權利不産生任何影(yǐng)響;（四）長(cháng)春仲裁委員(yuán)會作出的(de)長(cháng)仲裁字[2017]第0097号仲裁裁決（以下(xià)簡稱案涉仲裁裁決）自作出之日起即發生法律效力，該裁決書(shū)已裁定雙方簽訂的(de)商品房(fáng)買賣合同依法解除，孫丹丹基于商品房(fáng)買賣合同及預告登記所享有的(de)請求權已滅失。孫丹丹對(duì)案涉房(fáng)屋除依據商品房(fáng)買賣合同解除後依法享有的(de)權利外，不存在其他(tā)物(wù)權;（五）一、二審判決認爲領運公司提起本案訴訟的(de)請求權基礎是履行擔保責任後的(de)追償權，屬法律适用(yòng)錯誤。領運公司提出執行異議(yì)的(de)依據是商品房(fáng)買賣合同的(de)簽訂并不導緻所有權的(de)轉移，在孫丹丹取得(de)房(fáng)屋所有權證之前，案涉房(fáng)屋所有權并未轉移，領運公司一直爲案涉房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)，享有足以排除強制執行的(de)民事權益。綜上，領運公司依據《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項申請再審，請求撤銷一、二審判決，改判不得(de)執行位于長(cháng)春市淨月(yuè)開發區(qū)乙十四路以北(běi)偉峰·生态新城(chéng)T3幢101号房(fáng)屋；并确認領運公司爲上述房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)。

 

       慶豐公司答(dá)辯稱：一、二審判決認定事實清楚，适用(yòng)法律正确，依法應予維持。（一）孫丹丹通(tōng)過簽訂合法有效的(de)商品房(fáng)買賣合同，繳納全部購(gòu)房(fáng)款，并實際占有案涉房(fáng)屋，已經成爲案涉房(fáng)屋事實上的(de)所有權人(rén)，慶豐公司依據生效法律文書(shū)申請執行合法有效；（二）長(cháng)春仲裁委員(yuán)會作出的(de)長(cháng)仲裁字[2017]第0097号仲裁裁決在受理(lǐ)、裁決上均存在違反法律法規的(de)情形，依法應不予認定。案涉仲裁裁決解除領運公司與孫丹丹于2014年12月(yuè)12日簽訂的(de)《商品房(fáng)買賣合同》及其補充協議(yì)，是錯誤的(de)。領運公司與孫丹丹之間的(de)商品房(fáng)買賣合同是已經履行完畢的(de)合同，不存在解除的(de)法定事由。根據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十三條、第九十六條的(de)規定，合同解除是當事人(rén)之間的(de)合意，法院和(hé)仲裁機構隻能确定當事人(rén)之間簽署或者達成的(de)解除合同的(de)效力而不是直接解除當事人(rén)之間簽署的(de)合同，仲裁機構無權直接解除當事人(rén)之間簽署的(de)合同；（三）領運公司沒有向法庭提交任何憑證證明(míng)其已履行對(duì)孫丹丹債務的(de)擔保責任，其與孫丹丹之間的(de)債權無法确認，對(duì)本案中正在執行的(de)案涉房(fáng)屋不具有對(duì)抗性和(hé)排他(tā)性。

 

       孫丹丹答(dá)辯稱：（一）孫丹丹已向領運公司給付了(le)案涉房(fáng)屋的(de)全部價款（包括首付款及通(tōng)過銀行貸款支付的(de)尾款），并實際占有和(hé)使用(yòng)了(le)案涉房(fáng)屋，取得(de)了(le)房(fáng)屋預告登記，沒有辦理(lǐ)案涉房(fáng)屋的(de)産權登記手續是因領運公司沒有取得(de)相關許可(kě)證，是孫丹丹意志以外的(de)原因造成，依法應認定孫丹丹爲案涉房(fáng)屋的(de)實際所有權人(rén)；（二）案涉仲裁裁決因違反法律規定，人(rén)民法院依法不應予以采信。案涉商品房(fáng)買賣合同雖然約定了(le)發生糾紛可(kě)以申請仲裁，但商品房(fáng)買賣合同已經履行完畢，雙方從未協商或就解除該合同達成過一緻意見。領運公司也(yě)從未向孫丹丹下(xià)達過任何解除的(de)通(tōng)知，該合同又不具備法定解除的(de)條件。仲裁機構隻能裁決雙方當事人(rén)解除合同之後的(de)效力，而非直接裁決解除合同。且案涉仲裁裁決提起及受理(lǐ)的(de)時(shí)間均在人(rén)民法院對(duì)該案涉房(fáng)屋查封之後，故對(duì)本案不産生直接影(yǐng)響。

 

       領運公司向吉林(lín)省長(cháng)春市中級人(rén)民法院（以下(xià)簡稱一審法院）起訴請求：（一）不得(de)執行位于長(cháng)春市淨月(yuè)開發區(qū)乙十四路以北(běi)偉峰·生态新城(chéng)T3幢101号房(fáng)屋；(二)請求确認領運公司爲長(cháng)春市淨月(yuè)開發區(qū)乙十四路以北(běi)偉峰·生态新城(chéng)T3幢101号房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)。

 

       一審法院查明(míng)，慶豐公司因與輕工工程公司、孫丹丹等訴前保全糾紛案，于2015年4月(yuè)27日向長(cháng)春市綠園區(qū)人(rén)民法院提出訴前财産保全申請，長(cháng)春市綠園區(qū)人(rén)民法院于2015年4月(yuè)28日在長(cháng)春市房(fáng)屋檔案館查封孫丹丹所有的(de)位于長(cháng)春市淨月(yuè)開發區(qū)偉峰·生态新城(chéng)Ｔ3幢101号房(fáng)，丘地号：8-3／552-6（101），合同号0000000000842197，建築面積469.42平方米的(de)房(fáng)屋一套，查封期限一年。後在慶豐公司與輕工工程公司、孫丹丹、黃(huáng)湛軒、黃(huáng)湛堯買賣合同糾紛一案中，一審法院于2015年8月(yuè)21日作出（2015）長(cháng)民四初字第34号民事判決，判決：一、孫丹丹在夫妻财産範圍内及繼承财産範圍内、黃(huáng)湛軒、黃(huáng)湛堯在其繼承财産範圍内于本判決生效後立即向慶豐公司支付鋼材款12064538.5元及違約金（分(fēn)别以8079549元爲基數，從2014年11月(yuè)11日至實際給付之日；以3984989.5元爲基數，從2015年2月(yuè)17日至實際給付之日，按中國人(rén)民銀行同期同類貸款基準利率上浮30%計算(suàn)）；二、輕工工程公司應在10494642元及違約金（分(fēn)别以7769549元爲基數，從2014年11月(yuè)11日至實際給付之日；以2725093元爲基數，從2015年2月(yuè)17日至實際給付之日，按中國人(rén)民銀行同期同類貸款基準利率上浮30%計算(suàn)）範圍内對(duì)黃(huáng)寶華欠付慶豐公司的(de)鋼材款承擔連帶清償責任；三、駁回慶豐公司的(de)其他(tā)訴訟請求。輕工工程公司不服該判決，上訴至二審法院。二審判決于2016年2月(yuè)26日作出（2015）吉民二終字第98号民事判決，駁回上訴，維持原判。後慶豐公司針對(duì)該判決向一審法院申請執行，一審法院以（2016）吉01執166号立案執行。在執行過程中，一審法院于2016年4月(yuè)13日續封了(le)孫丹丹所有的(de)位于長(cháng)春市淨月(yuè)開發區(qū)乙十四路以北(běi)偉峰·生态新城(chéng)Ｔ3幢101号房(fáng)，丘地号：8-3／552-6（101），合同号爲0000000000842197，建築面積469.42平方米的(de)房(fáng)屋一套。查封期限三年。領運公司對(duì)此提出執行異議(yì)，一審法院于2017年5月(yuè)2日作出（2017）吉01執異813号執行裁定，駁回其異議(yì)請求，并于2017年5月(yuè)15日向領運公司送達，一審法院于2017年5月(yuè)25日收到領運公司就本案提交的(de)網上立案材料。

 

       另查明(míng)，孫丹丹于2014年10月(yuè)23日向領運公司交納1560319元購(gòu)房(fáng)款後，于2014年12月(yuè)12日和(hé)領運公司簽訂了(le)《商品房(fáng)買賣合同》，約定：孫丹丹購(gòu)買由領運公司開發的(de)位于偉峰生态新城(chéng)第Ｔ3幢101号，建築面積爲469.42平方米的(de)房(fáng)屋一套。房(fáng)屋總價款爲5200319元。付款方式爲銀行按揭貸款。同時(shí)該合同在房(fáng)産部門已備案。備案合同号爲0000000000842197。針對(duì)案涉房(fáng)屋的(de)按揭貸款，孫丹丹作爲借款人(rén)、吉林(lín)銀行股份有限公司長(cháng)春淨月(yuè)潭支行（以下(xià)簡稱吉林(lín)銀行長(cháng)春淨月(yuè)潭支行）作爲貸款人(rén)、領運公司作爲保證人(rén)于2014年12月(yuè)15日簽訂《個(gè)人(rén)房(fáng)屋按揭借款合同》，合同約定：孫丹丹向吉林(lín)銀行長(cháng)春淨月(yuè)潭支行貸款3640000元，借款期限自2014年12月(yuè)15日起至2044年12月(yuè)14日止。同時(shí)該合同還(hái)約定用(yòng)孫丹丹購(gòu)買的(de)上述房(fáng)屋爲該筆貸款提供擔保。對(duì)孫丹丹取得(de)該房(fáng)屋所有權證并辦理(lǐ)完畢抵押登記之前所産生的(de)所有孫丹丹應付款項，領運公司提供連帶責任保證。孫丹丹于2015年1月(yuè)13日取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)預告登記證，證号爲長(cháng)房(fáng)預Ｙ字第××号。孫丹丹于2015年7月(yuè)21日起逾期向銀行還(hái)貸，吉林(lín)銀行長(cháng)春淨月(yuè)潭支行于2017年1月(yuè)20日向領運公司發出《履行擔保責任通(tōng)知書(shū)》，因孫丹丹逾期18個(gè)月(yuè)未償還(hái)貸款，通(tōng)知領運公司承擔階段性連帶保證責任。

 

       一審法院認爲，第一，孫丹丹在案涉房(fáng)屋被法院查封之前，已向領運公司支付了(le)全部購(gòu)房(fáng)款(包括首付款1560319元和(hé)銀行按揭貸款3640000元)，并于2015年1月(yuè)13日取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)所有權預告登記證。該所有權預告登記尚在有效期内，故孫丹丹取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)原因行爲真實且合法有效，法院據此将案涉房(fáng)屋作爲孫丹丹的(de)财産予以查封并無不當。第二，即使領運公司因孫丹丹逾期償還(hái)銀行貸款而承擔連帶保證責任，并就其承擔連帶保證責任對(duì)孫丹丹享有債權請求權，該債權請求權相較于慶豐公司對(duì)孫丹丹享有的(de)對(duì)鋼材款的(de)債權請求權，效力也(yě)并未更優，不足以排除慶豐公司申請的(de)案涉執行行爲，故該院對(duì)領運公司請求排除執行不予支持。第三，關于領運公司要求确認其爲案涉房(fáng)屋所有權人(rén)的(de)訴訟請求。案涉房(fáng)屋尚未辦理(lǐ)所有權初始登記手續，領運公司在本案中亦未提交案涉土地使用(yòng)權登記、建設工程規劃許可(kě)等相關證據，且領運公司請求确認其爲案涉房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)的(de)訴訟請求與本案的(de)執行異議(yì)糾紛并無直接關聯，在本案中不宜合并審理(lǐ)。對(duì)該項訴訟請求領運公司可(kě)另案提起确權之訴。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第九條、第二十條、《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)<中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法>的(de)解釋》第三百零四條、第三百零五條、第三百零七條、第三百一十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項規定，判決：駁回領運公司的(de)訴訟請求。案件受理(lǐ)費48230元，由領運公司負擔。

 

       領運公司不服一審判決，上訴至二審法院請求：撤銷一審判決；改判不得(de)執行偉峰·生态新城(chéng)T3幢101号房(fáng)屋，并确認領運公司爲房(fáng)屋所有權人(rén)或發回重審；全部訴訟費用(yòng)由慶豐公司、孫丹丹承擔。事實與理(lǐ)由：(一)領運公司已向長(cháng)春仲裁委員(yuán)會提起仲裁解除與孫丹丹簽訂的(de)《商品房(fáng)買賣合同》，一審法院依法應中止審理(lǐ)。(二)案涉《商品房(fáng)買賣合同》依法解除，孫丹丹對(duì)案涉房(fáng)屋無合法權利。一審判決認定事實錯誤。(三)領運公司作爲案涉房(fáng)屋物(wù)權人(rén)向執行法院提出執行異議(yì)，并非基于保證責任，一審判決适用(yòng)法律錯誤。

 

       二審期間，領運公司提交下(xià)列書(shū)證。證據一，案涉仲裁裁決。證明(míng)執行案涉房(fáng)屋的(de)依據即《商品房(fáng)買賣合同》已通(tōng)過仲裁确認解除，孫丹丹并非案涉房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)，對(duì)房(fáng)屋不享有依據合同産生的(de)物(wù)權期待權，法院執行案涉房(fáng)屋缺乏依據，該仲裁裁決在一審審理(lǐ)時(shí)尚未作出，屬于新證據。證據二，國有土地使用(yòng)權證、建設工程規劃許可(kě)證、建設用(yòng)地規劃許可(kě)證、建築工程施工許可(kě)證、商品房(fáng)銷(預)售許可(kě)證、備案證明(míng)各一份，證明(míng)領運公司爲案涉房(fáng)屋的(de)開發企業，已經取得(de)開發建設所需五證，是案涉房(fáng)屋的(de)合法權利人(rén)，在案涉房(fáng)屋産權登記前，所有權未發生變化(huà)。故應依據相關證件确認所有權身份。

 

       對(duì)領運公司提供的(de)上述證據，二審法院審核認爲，對(duì)證據一，長(cháng)春仲裁委員(yuán)會受理(lǐ)仲裁案件的(de)時(shí)間晚于法院對(duì)案涉房(fáng)屋的(de)查封時(shí)間，且案涉仲裁裁決并未生效，故不能證明(míng)所證明(míng)的(de)問題。對(duì)證據二，依照(zhào)《最高(gāo)人(rén)民法院關于民事訴訟證據的(de)若幹規定》，該證據在一審庭審結束前就已經存在，不屬于新的(de)證據，且領運公司對(duì)未能在法定期限内提交作出合理(lǐ)解釋，該證據是否存在不影(yǐng)響對(duì)本案事實的(de)認定。該院查明(míng)的(de)其他(tā)事實與一審法院認定的(de)事實一緻。

 

       二審法院認爲，本案爲案外人(rén)執行異議(yì)糾紛，争議(yì)焦點爲領運公司請求不得(de)執行案涉房(fáng)屋并确認其爲案涉房(fáng)屋所有權人(rén)的(de)主張應否得(de)到支持。根據原審查明(míng)的(de)事實，孫丹丹于2014年10月(yuè)23日向領運公司交納1560319元購(gòu)房(fáng)款後，于2014年12月(yuè)12日和(hé)領運公司簽訂了(le)《商品房(fáng)買賣合同》，同時(shí)約定了(le)付款方式爲銀行按揭貸款。該合同在房(fáng)産部門已備案。該案涉房(fáng)屋爲按揭貸款，孫丹丹作爲借款人(rén)、吉林(lín)銀行長(cháng)春淨月(yuè)潭支行作爲貸款人(rén)、領運公司作爲保證人(rén)于2014年12月(yuè)15日簽訂《個(gè)人(rén)房(fáng)屋按揭借款合同》，合同約定用(yòng)孫丹丹購(gòu)買的(de)案涉房(fáng)屋爲該筆貸款提供擔保。對(duì)孫丹丹取得(de)該房(fáng)屋所有權證并辦理(lǐ)完畢抵押登記之前所産生的(de)所有孫丹丹應付款項，領運公司提供連帶責任保證。孫丹丹于2015年1月(yuè)13日取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)預告登記證。孫丹丹于2015年7月(yuè)21日起逾期向銀行還(hái)貸，吉林(lín)銀行長(cháng)春淨月(yuè)潭支行于2017年1月(yuè)20日向領運公司發出《履行擔保責任通(tōng)知書(shū)》，因孫丹丹逾期18個(gè)月(yuè)未償還(hái)貸款，通(tōng)知領運公司承擔階段性連帶保證責任。本案中，孫丹丹在案涉房(fáng)屋查封前，支付了(le)全部購(gòu)房(fáng)款，已取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)所有權預告登記證。該所有權預告登記尚在有效期内，且領運公司向孫丹丹交付房(fáng)屋使用(yòng)通(tōng)知書(shū)，故一審判決認定孫丹丹取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)原因行爲真實且合法有效，法院據此将案涉房(fáng)屋作爲孫丹丹的(de)财産予以查封并無不當。根據《個(gè)人(rén)房(fáng)屋按揭借款合同》，孫丹丹作爲借款人(rén)、吉林(lín)銀行長(cháng)春淨月(yuè)潭支行作爲貸款人(rén)、領運公司作爲保證人(rén)，即使領運公司因孫丹丹逾期償還(hái)銀行貸款而承擔連帶保證責任，并就其承擔連帶保證責任對(duì)孫丹丹享有債權請求權，該債權請求權相較于慶豐公司對(duì)孫丹丹享有的(de)對(duì)鋼材款的(de)債權請求權，效力也(yě)并未更優，不足以排除慶豐公司申請的(de)案涉執行行爲。雖然領運公司提交案涉仲裁裁決、建設用(yòng)地規劃許可(kě)證等五證及備案證明(míng)等相關證據，主張案涉仲裁裁決已經解除其與孫丹丹簽訂的(de)《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)，領運公司爲該房(fáng)屋的(de)合法權利人(rén)，法院不應對(duì)房(fáng)屋采取執行行爲，但案涉仲裁的(de)提起時(shí)間及受理(lǐ)時(shí)間均在法院對(duì)該案涉房(fáng)屋查封之後，且未發生法律效力，故該仲裁裁決書(shū)對(duì)本案不發生直接的(de)影(yǐng)響力，其提交的(de)建設用(yòng)地規劃許可(kě)證等五證不影(yǐng)響本案事實的(de)認定。故領運公司上訴理(lǐ)由不成立，不予支持。

 

       綜上所述，領運公司的(de)上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，适用(yòng)法律正确，應予維持。二審法院依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下(xià)：駁回上訴，維持原判。二審案件受理(lǐ)費48230元，由領運公司負擔。

 

       再審中，領運公司提交《個(gè)人(rén)存量房(fáng)信息查詢結果證明(míng)》《預告登記存根》作爲證據，拟證明(míng)截至2019年10月(yuè)28日案涉房(fáng)屋仍未辦理(lǐ)産權登記，僅取得(de)預告登記。孫丹丹提交如下(xià)證據：1.2015年5月(yuè)14日吉林(lín)銀行長(cháng)春淨月(yuè)潭支行向長(cháng)春市綠園區(qū)人(rén)民法院出具的(de)情況說明(míng)，拟證明(míng)：孫丹丹一直償還(hái)按揭貸款，因2015年4月(yuè)27日案涉房(fáng)屋被法院查封，故無法辦理(lǐ)房(fáng)産登記。2.長(cháng)春市綠園區(qū)人(rén)民法院（2015）綠民保字第21号民事裁定書(shū)，拟證明(míng)：案涉房(fáng)屋已于2015年4月(yuè)27日被長(cháng)春市綠園區(qū)人(rén)民法院查封。3.長(cháng)春淨月(yuè)高(gāo)新技術産業開發區(qū)人(rén)民法院（2015）長(cháng)淨開民初字第675号民事判決書(shū)，拟證明(míng)：該判決駁回了(le)領運公司主張的(de)案涉房(fáng)屋所有權及解除《商品房(fáng)買賣合同》的(de)訴訟請求。4.吉林(lín)益多(duō)房(fáng)地産評估有限公司的(de)2019年2月(yuè)21日房(fáng)地産估價報告書(shū)中現場(chǎng)勘察圖一頁，拟證明(míng)：案涉房(fáng)屋中有孫丹丹裝修用(yòng)的(de)沙子，孫丹丹已經實際占有使用(yòng)案涉房(fáng)屋。

 

       經庭審質證，對(duì)領運公司提交的(de)證據，慶豐公司對(duì)真實性、合法性、關聯性均不認可(kě)，孫丹丹對(duì)證據真實性予以認可(kě)，認爲證明(míng)内容與孫丹丹在一審中提交的(de)證據一緻。對(duì)孫丹丹提交的(de)證據，慶豐公司均予以認可(kě)，領運公司對(duì)證據1、2、3真實性予以認可(kě)，但認爲不能證明(míng)孫丹丹已經實際享有房(fáng)屋所有權，對(duì)證據4真實性、關聯性均不予認可(kě)，認爲案涉房(fáng)屋中的(de)沙子并非孫丹丹放置，案涉房(fáng)屋也(yě)沒有交付給孫丹丹。本院經審查認爲，領運公司提交的(de)證據及孫丹丹提交的(de)證據1、2、3均有原件，對(duì)其真實性予以認定。領運公司提交的(de)證據欲證明(míng)孫丹丹僅取得(de)了(le)案涉房(fáng)屋的(de)預告登記，并非所有權登記，各方當事人(rén)對(duì)該事實均予以認可(kě)，與原審查明(míng)事實亦無矛盾，本院予以确認。孫丹丹提交的(de)證據均不能否定房(fáng)地産管理(lǐ)部門的(de)登記效力，不足以證明(míng)其已經實際享有房(fáng)屋所有權，故本院對(duì)孫丹丹提交證據的(de)關聯性不予認定。

 

       各方當事人(rén)對(duì)一、二審查明(míng)的(de)事實均無異議(yì)。一、二審判決認定事實基本屬實，本院予以确認。

 

       本院補充查明(míng)，案涉備案《商品房(fáng)買賣合同》附件四《商品房(fáng)買賣合同補充協議(yì)》第六條，針對(duì)《商品房(fáng)買賣合同》第七條的(de)補充約定第3項第二款約定：“買受人(rén)以按揭貸款方式購(gòu)房(fáng)，如買受人(rén)未能按照(zhào)其與銀行（公積金管理(lǐ)中心）簽訂的(de)合同約定期限内及時(shí)還(hái)款，出賣人(rén)因承擔擔保責任而造成出賣人(rén)損失的(de)，出賣人(rén)有權解除合同，并将上述商品房(fáng)另行出售……”另，案涉《商品房(fáng)買賣合同》第十九條約定，本合同在履行過程中發生的(de)争議(yì)，由雙方當事人(rén)協商解決；協商不成的(de)，提交長(cháng)春仲裁委員(yuán)會仲裁。

 

       再查明(míng)，長(cháng)春仲裁委員(yuán)會于2018年7月(yuè)26日作出案涉仲裁裁決查明(míng)，孫丹丹自2015年7月(yuè)21日起拖欠銀行貸款本息，吉林(lín)銀行淨月(yuè)潭支行以孫丹丹及領運公司爲被告，向長(cháng)春淨月(yuè)高(gāo)新技術産業開發區(qū)人(rén)民法院提起訴訟，要求孫丹丹及領運公司清償貸款本息。領運公司于2017年2月(yuè)15日代償10000元本息。2017年12月(yuè)20日，長(cháng)春淨月(yuè)高(gāo)新技術産業開發區(qū)人(rén)民法院對(duì)此作出（2015）長(cháng)淨開民初字第675号民事判決，判令孫丹丹償還(hái)本金3607901.33元及利息，領運公司承擔連帶清償責任。領運公司已于2018年1月(yuè)26日代爲清償銀行本金3607901.33元、利息535168.05元、訴訟費及保全費40743元。據此，裁決：（一）解除領運公司與孫丹丹于2014年12月(yuè)12日簽訂的(de)編号0000000000842197《商品房(fáng)買賣合同》及其補充協議(yì)。（二）孫丹丹向領運公司支付違約金人(rén)民币156009.57元。（三）孫丹丹立即協助領運公司辦理(lǐ)撤銷案涉房(fáng)屋的(de)預告登記。（四）駁回确認領運公司爲偉峰生态新城(chéng)T3幢101号房(fáng)屋所有權人(rén)的(de)仲裁申請。

 

       本院認爲，本案系因訴争房(fáng)屋被查封後，領運公司以仲裁裁決解除訴争房(fáng)屋買賣合同爲由提出執行異議(yì)之訴，阻卻人(rén)民法院對(duì)訴争房(fáng)屋的(de)執行。故本案應當審理(lǐ)認定以下(xià)幾個(gè)方面：（一）慶豐公司對(duì)人(rén)民法院查封的(de)訴争房(fáng)屋享有的(de)權利性質；（二）人(rén)民法院的(de)查封能否限制領運公司行使合同解除權；（三）領運公司對(duì)案涉房(fáng)屋能否享有足以排除強制執行的(de)民事權益。

 

（一）慶豐公司對(duì)人(rén)民法院查封的(de)訴争房(fáng)屋享有的(de)權利性質

       依據《最高(gāo)人(rén)民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人(rén)民法院執行和(hé)國土資源房(fáng)地産管理(lǐ)部門協助執行若幹問題的(de)通(tōng)知》第十五條規定：“下(xià)列房(fáng)屋雖未進行房(fáng)屋所有權登記，人(rén)民法院也(yě)可(kě)以進行預查封：（一）作爲被執行人(rén)的(de)房(fáng)地産開發企業，已辦理(lǐ)了(le)商品房(fáng)預售許可(kě)證且尚未出售的(de)房(fáng)屋；（二）被執行人(rén)購(gòu)買的(de)已由房(fáng)地産開發企業辦理(lǐ)了(le)房(fáng)屋權屬初始登記的(de)房(fáng)屋；（三）被執行人(rén)購(gòu)買的(de)辦理(lǐ)了(le)商品房(fáng)預售合同登記備案手續或者商品房(fáng)預告登記的(de)房(fáng)屋。”二審判決以孫丹丹取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)原因行爲真實且合法有效，進而認定人(rén)民法院将訴争案涉房(fáng)屋作爲孫丹丹的(de)财産予以查封并無不當。雖然這(zhè)一認定的(de)理(lǐ)由不妥，但因孫丹丹于2015年1月(yuè)13日取得(de)案涉房(fáng)屋的(de)預告登記證，符合上述通(tōng)知第十五條第三項規定的(de)條件，二審判決認定的(de)結論正确，本院予以維持。

       依據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第二十條規定，預告登記系在不動産登記簿中公示的(de)，具有一定物(wù)權效力的(de)、以将來(lái)物(wù)權變動爲内容的(de)預先登記。預告登記的(de)效力在于排除或阻卻第三人(rén)對(duì)登記權利人(rén)名下(xià)不動産物(wù)權的(de)取得(de)，從而保證将來(lái)本登記的(de)實現。但預告登記權利人(rén)并不因辦理(lǐ)了(le)預告登記而當然取得(de)預告登記房(fáng)屋的(de)所有權。本案中，人(rén)民法院對(duì)辦理(lǐ)了(le)房(fáng)屋預告登記的(de)房(fáng)屋進行查封，查封的(de)是孫丹丹享有的(de)在本登記完成之前的(de)要求領運公司履行案涉《商品房(fáng)買賣合同》的(de)請求權，屬于合同權利。而慶豐公司對(duì)于查封預告登記房(fáng)屋的(de)執行效果取決于房(fáng)屋預告登記能否符合本登記的(de)條件。隻有當訴争房(fáng)屋完成本登記（産權人(rén)爲孫丹丹），慶豐公司才能對(duì)訴争房(fáng)屋進行拍(pāi)賣、變賣、折價等以滿足其債權。

 

（二）人(rén)民法院的(de)查封能否限制領運公司行使合同解除權

       首先，人(rén)民法院查封的(de)效力是禁止被執行人(rén)處分(fēn)财産，且法律并無明(míng)确規定，與被執行人(rén)發生交易關系的(de)合同相對(duì)人(rén)的(de)合同權利也(yě)因交易标的(de)物(wù)被查封而不得(de)行使。本案中，孫丹丹向領運公司購(gòu)買訴争房(fáng)屋，2015年1月(yuè)辦理(lǐ)了(le)房(fáng)屋預告登記，2015年4月(yuè)因人(rén)民法院對(duì)預告登記在孫丹丹名下(xià)的(de)房(fáng)屋進行查封。故查封的(de)效力限制的(de)是孫丹丹處分(fēn)訴争房(fáng)屋的(de)行爲，并不當然等同于限制孫丹丹、領運公司關于訴争房(fáng)屋買賣的(de)合同權利。進一步而言，案涉《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)約定了(le)領運公司享有合同解除權的(de)條件，這(zhè)是合同當事人(rén)的(de)真實意思表示。非因法定事由，不能剝奪領運公司的(de)合同解除權。

       其次，領運公司依據其與孫丹丹簽訂的(de)《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)的(de)約定，向長(cháng)春仲裁委員(yuán)會申請确認解除上述合同及補充協議(yì)。長(cháng)春仲裁委員(yuán)會依據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十三條、第九十六條的(de)規定，作出案涉仲裁裁決，解除案涉《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)。慶豐公司及孫丹丹主張長(cháng)春仲裁委員(yuán)會作出的(de)上述裁決書(shū)在受理(lǐ)、裁決上均存在違反法律法規的(de)情形，無權解除案涉《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)等理(lǐ)由，目的(de)在于否定上述仲裁裁決書(shū)的(de)效力。但依據《中華人(rén)民共和(hé)國仲裁法》第五十八條規定，當事人(rén)申請撤銷仲裁裁決的(de)，應當向長(cháng)春仲裁委所在地的(de)中級人(rén)民法院申請，故慶豐公司、孫丹丹在本案再審中提出上述理(lǐ)由沒有法律依據，本院不予支持。此外，二審判決認定案涉仲裁裁決未發生法律效力，但未闡述具體理(lǐ)由。慶豐公司及孫丹丹也(yě)未能進一步說明(míng)。故依據《中華人(rén)民共和(hé)國仲裁法》第五十七條規定，裁決書(shū)自作出之日起發生法律效力。二審判決認定上述仲裁裁決未發生法律效力缺乏事實根據，本院予以糾正。因此，根據已經查明(míng)的(de)事實以及慶豐公司、孫丹丹主張的(de)理(lǐ)由，在案涉仲裁裁決未被撤銷的(de)前提下(xià)，該裁決的(de)法律效力應當予以采信。

       第三，依據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第二十條第二款規定：“預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起三個(gè)月(yuè)内未申請登記的(de)，預告登記失效。”《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法〉若幹問題的(de)解釋（一）》進一步對(duì)預告登記因債權消滅而失效進行了(le)規定，引起債權消滅的(de)原因很多(duō)，例如，債權因爲合同被撤銷、合同被解除、混同、清償、免除、提存以及預告登記的(de)權利人(rén)放棄債權等其他(tā)原因而歸于消滅。本案中，案涉仲裁裁決已經确認解除了(le)案涉《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)，即孫丹丹享有的(de)訴争房(fáng)屋物(wù)權變動請求權因合同解除而消滅，相應的(de)對(duì)訴争房(fáng)屋的(de)預告登記亦歸于失效。

 

（三）領運公司對(duì)案涉房(fáng)屋能否享有足以排除強制執行的(de)民事權益

       領運公司依據訴争房(fáng)屋被查封後作出的(de)案涉仲裁裁決排除慶豐公司執行申請，應否得(de)到支持。首先，從《最高(gāo)人(rén)民法院關于人(rén)民法院辦理(lǐ)執行異議(yì)和(hé)複議(yì)案件若幹問題的(de)規定》第二十五條、第二十六條規定來(lái)看，第二十五條确立了(le)案外人(rén)執行異議(yì)形式審查的(de)原則，而第二十六條則是爲形式審查原則的(de)例外規定。第二十六條适用(yòng)的(de)前提條件是存在案外人(rén)依據另案生效法律文書(shū)提出的(de)排除執行異議(yì)，該法律文書(shū)認定的(de)執行标的(de)權利人(rén)與依照(zhào)前款規定得(de)出的(de)判斷不一緻的(de)，即上述兩個(gè)條文應當同時(shí)适用(yòng)，且以第二十五條爲先。而第二十六條規範的(de)目的(de)是防止在人(rén)民法院作出查封等執行措施之後，當事人(rén)再通(tōng)過另案裁判确認新的(de)物(wù)權歸屬，架空人(rén)民法院的(de)查封措施的(de)效力；同時(shí)敦促案外人(rén)向作出查封措施的(de)人(rén)民法院提出執行異議(yì)之訴時(shí)進行物(wù)權确認，而不是另尋其他(tā)法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的(de)相互矛盾。本案中，當事人(rén)争議(yì)的(de)是不動産，故應當首先适用(yòng)上引司法解釋第二十五條第一款第一項規定。而領運公司提交的(de)案涉仲裁裁決并未對(duì)案涉房(fáng)屋的(de)所有權歸屬進行确認，故并未觸發上引司法解釋第二十六條的(de)适用(yòng)。進一步而言，案涉仲裁裁決書(shū)的(de)主文是确認解除案涉《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)，并未确認訴争房(fáng)産的(de)所有權歸屬。故案涉《商品房(fáng)買賣合同》及其補充協議(yì)已經解除的(de)事實能夠作爲本案認定事實的(de)前提和(hé)基礎。

       其次，領運公司提交了(le)國有土地使用(yòng)權證、建設工程規劃許可(kě)證、建設用(yòng)地規劃許可(kě)證、建築工程施工許可(kě)證、商品房(fáng)銷(預)售許可(kě)證、備案證明(míng)等五證，足以證明(míng)領運公司爲訴争房(fáng)屋的(de)開發企業。在案涉《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)解除後，根據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第九十七條，《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法〉的(de)解釋》第三百一十二條第二項規定，能夠确認領運公司系訴争房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)。在案涉仲裁裁決确認領運公司與孫丹丹之間的(de)《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)解除後，針對(duì)訴争房(fáng)屋的(de)預告登記失效。作爲訴争房(fáng)屋所有權人(rén)的(de)領運公司訴求解除人(rén)民法院對(duì)訴争房(fáng)屋的(de)查封，本院予以支持。應說明(míng)的(de)是，上述認定并不剝奪因案涉《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)解除後，孫丹丹享有的(de)已付購(gòu)房(fáng)款項返還(hái)請求權，孫丹丹可(kě)另尋其他(tā)途徑解決。領運公司以訴争房(fáng)屋所有權人(rén)身份提起本案訴訟，主張對(duì)訴争房(fáng)屋享有所有權，而二審判決在審理(lǐ)中卻将領運公司訴請的(de)法律性質識别爲保證人(rén)的(de)追償權，适用(yòng)法律錯誤，本院予以糾正。

 

       綜上，人(rén)民法院的(de)查封措施固定的(de)是房(fáng)屋預告登記本身以及本登記完成之後對(duì)房(fáng)屋的(de)查封，不包括通(tōng)過執行程序對(duì)标的(de)物(wù)進行拍(pāi)賣、變賣、折價等。房(fáng)屋預查封的(de)執行效果取決于房(fáng)屋預告登記能否符合本登記的(de)條件。案涉《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)解除後，預告登記失效，孫丹丹不再享有相應的(de)物(wù)權期待權。而領運公司作爲訴争房(fáng)屋開發企業有權向人(rén)民法院申請解除查封，排除執行。二審判決認定事實，适用(yòng)法律均有錯誤，應予以糾正。

 

       本院依據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第二十條，《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法〉若幹問題的(de)解釋（一）》第五條，《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)〈中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法〉的(de)解釋》第三百一十二條，《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下(xià)：

一、撤銷吉林(lín)省高(gāo)級人(rén)民法院(2018)吉民終452号民事判決、吉林(lín)省長(cháng)春市中級人(rén)民法院(2017)吉01民初614号民事判決；
二、不得(de)執行長(cháng)春市淨月(yuè)開發區(qū)乙十四路以北(běi)偉峰·生态新城(chéng)T3幢101号房(fáng)屋；
三、确認長(cháng)春市領運房(fáng)地産開發有限公司爲長(cháng)春市淨月(yuè)開發區(qū)乙十四路以北(běi)偉峰·生态新城(chéng)T3幢101号房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)。

一審案件受理(lǐ)費48230元，二審案件受理(lǐ)費48230元，均由長(cháng)春市慶豐鋼材銷售有限公司、孫丹丹負擔。

本判決爲終審判決。

 

 

法 官 助 理(lǐ)    原楠楠
   書(shū)   記   員(yuán)    黃(huáng)   蕊

 

 

 

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