編者按：
網絡司法拍(pāi)賣直接關涉債權兌現，一旦處置不當，極易引發社會炒作。去年下(xià)半年以來(lái)，涉及網絡司法拍(pāi)賣的(de)問題，因執行法院拍(pāi)賣行爲不當，接連引發輿情關注。比如，是否騰空拍(pāi)賣的(de)問題，是否可(kě)以“現狀拍(pāi)賣”“以現狀爲準”爲由而不做(zuò)盡職調查以及信息披露的(de)問題，是否可(kě)以疏于調查（有證房(fáng)産當作無證房(fáng)産拍(pāi)賣）爲由而撤銷拍(pāi)賣的(de)問題，先後成爲社會關注的(de)焦點。

江蘇法院作爲網絡司法拍(pāi)賣的(de)先行法院，2013年12月(yuè)，江蘇高(gāo)院召開全省法院網上司法拍(pāi)賣工作推進會，從2014年1月(yuè)1日開始，在全省三級法院全面推行網絡司法拍(pāi)賣模式改革，要求所有司法拍(pāi)賣原則上全部上網拍(pāi)賣。經過實踐和(hé)摸索，江蘇法院在網絡司法拍(pāi)賣的(de)實踐探索和(hé)規範性方面始終走在全國前列。近日，江蘇高(gāo)院針對(duì)網絡司法拍(pāi)賣中容易引發輿情的(de)風險點，專門出台了(le)指導意見，主要涉及以下(xià)11個(gè)方面的(de)問題：

以上問題，是司法實踐中容易引發信訪投訴和(hé)輿情關注的(de)問題。對(duì)這(zhè)些問題的(de)規範，必将有利于網絡司法拍(pāi)賣規範化(huà)水(shuǐ)平的(de)提升和(hé)司法執行公信力的(de)提高(gāo)。本規定起草(cǎo)人(rén)夏從傑同學将本指導意見分(fēn)享給大(dà)家，以期對(duì)各位執行同仁做(zuò)好網絡司法拍(pāi)賣工作能有所啓發、有所助益！

蘇高(gāo)法〔2019〕27号
江蘇省高(gāo)級人(rén)民法院關于印發《關于進一步提高(gāo)網絡司法拍(pāi)賣規範化(huà)水(shuǐ)平的(de)指導意見》的(de)通(tōng)知

各市中級人(rén)民法院，徐州鐵路運輸法院，各基層人(rén)民法院：
爲進一步規範财産處置程序，提高(gāo)全省三級法院網絡司法拍(pāi)賣規範化(huà)水(shuǐ)平，嚴控網絡司法拍(pāi)賣風險，避免因不規範拍(pāi)賣引發網絡輿情和(hé)信訪投訴，切實維護當事人(rén)、買受人(rén)合法權益，針對(duì)當前網絡司法拍(pāi)賣工作中存在的(de)突出問題，以及易引發輿情的(de)風險點，根據相關法律和(hé)司法解釋的(de)規定，省法院制定了(le)《關于進一步提高(gāo)網絡司法拍(pāi)賣規範化(huà)水(shuǐ)平的(de)指導意見》。
現将該意見予以印發，請各級法院組織執行幹警認真學習(xí)、貫徹執行。

江蘇省高(gāo)級人(rén)民法院
2019年1月(yuè)31日

關于進一步提高(gāo)網絡司法拍(pāi)賣規範化(huà)水(shuǐ)平的(de)指導意見

網絡司法拍(pāi)賣是執行财産處置程序的(de)關鍵環節。規範網絡司法拍(pāi)賣工作，對(duì)于提高(gāo)網絡司法拍(pāi)賣的(de)社會公信力和(hé)司法權威至關重要。結合我省法院執行工作實際，現就進一步規範網絡司法拍(pāi)賣工作，提出如下(xià)指導意見。

1.依據最高(gāo)人(rén)民法院《關于人(rén)民法院網絡司法拍(pāi)賣若幹問題的(de)規定》（法釋〔２０１６〕１８号，簡稱《網拍(pāi)規定》）第6條第（二）、（九）項、第13條第（五）項、第14條第（三）項和(hé)《關于人(rén)民法院民事執行中拍(pāi)賣、變賣财産的(de)規定》（法釋〔２００４〕１６号，簡稱《拍(pāi)賣變賣規定》）第10條，執行法院負有查明(míng)拍(pāi)賣财産權屬、權利負擔、占有使用(yòng)以及房(fáng)産土地性質（用(yòng)途）、規劃與現狀、查封前後房(fáng)産結構變化(huà)情況的(de)職責。
2.執行法院在處置财産前，要依法全面、具體、詳細調查财産情況，并在拍(pāi)賣公示時(shí)說明(míng)。應調查内容包括：财産權屬（有無權屬登記、有無共有權人(rén)等）、财産性質（用(yòng)途）、權利負擔(有無租賃權、用(yòng)益物(wù)權、優先權等)、附随義務、占有使用(yòng)、位置結構(位置與登記載明(míng)位置是否一緻、建築物(wù)内部及外部結構有無改變)、附屬設施、裝修裝飾、已知瑕疵、欠繳稅費、優先購(gòu)買權等影(yǐng)響占有、使用(yòng)以及标的(de)物(wù)價值等關涉競買人(rén)利益的(de)詳細情況。
3.執行法院要履行盡職調查職責，以詢價、評估方式确定保留價的(de)，應将調查情況提供給詢價評估機構，作爲确定拍(pāi)賣财産價格的(de)參考。
将拍(pāi)賣輔助工作委托社會機構或者組織承擔的(de)，執行法院應當履行審查職責，必要時(shí)進行補充調查。不得(de)以已将拍(pāi)賣輔助工作委托社會機構或者組織承擔爲由而免除盡職調查、審查職責，不得(de)未經調查或僅由司法拍(pāi)賣輔助機構調查而未經審查即上網拍(pāi)賣，不得(de)未經盡職調查僅在拍(pāi)賣公告中表述爲“詳見現狀”（或其他(tā)類似内容）。

4.網絡司法拍(pāi)賣屬于線上遠(yuǎn)程拍(pāi)賣，應最大(dà)限度地做(zuò)到過程公開透明(míng)，全面展示拍(pāi)賣信息，以便于接受社會監督，便利競買人(rén)作出準确判斷。
5.執行法院應将财産調查情況在拍(pāi)賣之前進行充分(fēn)披露。應披露内容參照(zhào)本意見第2條确定。
6.拍(pāi)賣财産有權屬證書(shū)、評估報告（或其他(tā)定價依據）的(de)，應将權屬證書(shū)、評估報告（或其他(tā)定價依據）掃描件作爲附件上傳至網拍(pāi)頁面進行公示。
7.盡職調查并充分(fēn)披露信息是執行法院拍(pāi)賣财産時(shí)必須履行的(de)法定職責。不得(de)以“現狀拍(pāi)賣”爲由不做(zuò)盡職調查、不充分(fēn)披露信息。

8.省法院《關于正确适用(yòng)<最高(gāo)人(rén)民法院關于人(rén)民法院網絡司法拍(pāi)賣若幹問題的(de)規定>若幹問題的(de)通(tōng)知》（蘇高(gāo)法電[2017]217号）第三條明(míng)确規定：人(rén)民法院拍(pāi)賣不動産時(shí)，除法律另有規定外，一般均應清空後再拍(pāi)賣。據此，除保留租賃關系拍(pāi)賣或有其他(tā)法定事由外，執行法院應當将拍(pāi)賣的(de)不動産騰空後交付買受人(rén)，嚴禁在拍(pāi)賣公告中表述“法院不負責騰空”。
9.司法拍(pāi)賣可(kě)以在拍(pāi)賣前騰空，符合下(xià)列情形之一的(de)，也(yě)可(kě)以在成交後騰空：
（一）占有人(rén)書(shū)面承諾參與競買，如未競買成功，主動騰空标的(de)物(wù)并搬離；
（二）書(shū)面承諾成交後騰空标的(de)物(wù)，配合法院執行；
（三）提供擔保金作爲拒不騰空妨害執行罰款預交款；
（四）申請執行人(rén)欠缺騰空所需費用(yòng)墊付能力或不願墊付騰空所需費用(yòng)；
（五）其他(tā)有正當理(lǐ)由需要在成交後騰空的(de)。
10.拍(pāi)賣土地、廠房(fáng)或其他(tā)房(fáng)産時(shí)，土地、廠房(fáng)或者房(fáng)屋内的(de)機器設備、家具、電器等合并拍(pāi)賣的(de),或者被執行房(fáng)産内或土地上的(de)所有财産合并拍(pāi)賣的(de)，可(kě)以不騰空拍(pāi)賣。
11.符合拍(pāi)賣成交後騰空情形的(de)，應在價款或者需要補交的(de)差價全額交付之日起20日内騰空，并将此内容在拍(pāi)賣公告中予以明(míng)确。确有特殊情況無法在20日内騰空的(de)，逐級報請省法院批準。
12.占有人(rén)（當事人(rén)或案外人(rén)）拒不騰空的(de)，可(kě)以要求有關部門或單位協助停水(shuǐ)、停電、停氣等，并依法對(duì)占有人(rén)予以罰款、拘留；構成犯罪的(de)，依法追究刑事責任。
執行法院依靠自身力量強制騰空确有困難或者執行标的(de)物(wù)位于本省或本設區(qū)市以外的(de)，可(kě)以逐級報請上級法院協同執行。
13.騰空标的(de)物(wù)所需的(de)費用(yòng)，由被執行人(rén)或占有人(rén)承擔，申請執行人(rén)、競買人(rén)或其他(tā)案外人(rén)自願承擔的(de)除外。
14.執行法院應當采取必要措施，确保房(fáng)産等拍(pāi)賣财産現狀及裝修裝飾在拍(pāi)賣前、後不受人(rén)爲損壞。
先騰空、後拍(pāi)賣的(de)，可(kě)以采取更換鎖具、張貼封條等必要措施，避免人(rén)爲損壞拍(pāi)賣财産。
先拍(pāi)賣、後騰空的(de)，應當通(tōng)過執行談話(huà)筆錄、要求占有（使用(yòng)）人(rén)出具保證書(shū)以及下(xià)發法律文書(shū)等形式，明(míng)确要求占有（使用(yòng)）人(rén)謹慎使用(yòng)、妥善保管拍(pāi)賣财産，确保财産現狀及裝修裝飾不受人(rén)爲損壞。
15.拍(pāi)賣前騰空标的(de)物(wù)的(de)，騰空後可(kě)以對(duì)标的(de)物(wù)進行必要的(de)清理(lǐ)，确保标的(de)物(wù)整潔、幹淨後上網拍(pāi)賣。
因清理(lǐ)所支付的(de)必要費用(yòng)可(kě)以由申請執行人(rén)等墊付，标的(de)物(wù)成交後用(yòng)拍(pāi)賣款優先支付；标的(de)物(wù)未成交的(de)，清理(lǐ)費用(yòng)由被執行人(rén)承擔，但被執行人(rén)自行清理(lǐ)的(de)除外。

16.依據《網拍(pāi)規定》第22條和(hé)《拍(pāi)賣變賣規定》第23條，拍(pāi)賣成交或者以流拍(pāi)的(de)财産抵債的(de)，執行法院應當及時(shí)制作拍(pāi)賣成交或抵債裁定書(shū)，并在價款或者需要補交的(de)差價全額交付後10日内送達買受人(rén)或者承受人(rén)。
流拍(pāi)後以物(wù)抵債的(de)，因債權額較大(dà)債權人(rén)無需繳納尾款的(de)，執行法院應當自債權人(rén)同意接受以物(wù)抵債之日起10日内送達以物(wù)抵債裁定書(shū)。

17.依據《網拍(pāi)規定》第6條第（七）項和(hé)《拍(pāi)賣變賣規定》第30條，除有法定不能移交的(de)情形外，執行法院負有交付财産的(de)職責。執行法院應當自拍(pāi)賣成交或者流拍(pāi)抵債裁定送達後15日内，将拍(pāi)賣的(de)财産移交買受人(rén)或者承受人(rén)。被執行人(rén)或者第三人(rén)占有拍(pāi)賣财産應當移交而拒不移交的(de)，強制移交。

18.依據《網拍(pāi)規定》第6條第（七）項，對(duì)于拍(pāi)賣成交及流拍(pāi)财産抵債且需要辦理(lǐ)過戶登記手續的(de)财産，執行法院負有辦理(lǐ)過戶登記的(de)職責，執行法院應當及時(shí)辦理(lǐ)過戶登記手續。
19.過戶登記部門支持買受人(rén)或者承受人(rén)持法院法律文書(shū)自行過戶的(de),可(kě)以由買受人(rén)或者承受人(rén)自行辦理(lǐ)過戶。過戶登記部門不支持買受人(rén)或者承受人(rén)自行辦理(lǐ)過戶以及其他(tā)原因自行辦理(lǐ)過戶有困難的(de)，執行法院應當及時(shí)制作裁定書(shū)和(hé)财産權證照(zhào)轉移協助執行通(tōng)知書(shū)，并在裁定書(shū)送達買受人(rén)或者承受人(rén)之日起15日内辦理(lǐ)财産過戶登記手續。
買受人(rén)或者承受人(rén)應當支付相應稅費而拒不支付、拖延支付導緻無法及時(shí)辦理(lǐ)過戶登記的(de)，人(rén)民法院應向過戶登記部門送達裁定書(shū)和(hé)财産權證照(zhào)轉移協助執行通(tōng)知書(shū)，但應當載明(míng)待買受人(rén)或者承受人(rén)完稅後協助辦理(lǐ)過戶登記手續的(de)内容。
20.符合省法院《關于執行疑難問題的(de)解答(dá)》（蘇高(gāo)法[2018]86号）處置在集體土地上建造的(de)房(fáng)屋、國有建設用(yòng)地上建造的(de)無證房(fáng)屋，且拍(pāi)賣公告中聲明(míng)不負責辦理(lǐ)過戶的(de)，或者買受人(rén)、承受人(rén)明(míng)确表示無需辦理(lǐ)過戶登記手續的(de)，執行法院無需辦理(lǐ)過戶登記手續。
21.依據《拍(pāi)賣變賣規定》第31條，拍(pāi)賣成交或者流拍(pāi)抵債财産上設有抵押、質押或者有法院查封的(de)，執行法院出具的(de)裁定中應當明(míng)确有解除抵押、質押登記以及解除查封的(de)内容，不得(de)以“非正常解押”或抵押、質押權人(rén)自行辦理(lǐ)解壓等爲由不予辦理(lǐ)、拖延辦理(lǐ)解押手續。

22.拍(pāi)賣被執行人(rén)的(de)财産，案外人(rén)主張有租賃關系的(de)，執行法院依據最高(gāo)人(rén)民法院《關于人(rén)民法院辦理(lǐ)執行異議(yì)和(hé)複議(yì)案件若幹問題的(de)規定》（法釋〔２０１５〕１０号，簡稱《異議(yì)複議(yì)規定》）第31條以及《拍(pāi)賣變賣規定》第31條第2款規定進行形式審查。
需要保留租賃關系的(de)，以裁定形式确定本次拍(pāi)賣爲保留租賃關系拍(pāi)賣，并載明(míng)租賃到期時(shí)間；需要滌除租賃關系的(de)，以裁定形式确定本次拍(pāi)賣爲滌除租賃關系拍(pāi)賣。
23.滌除租賃關系的(de)裁定中，除應當有滌除租賃關系的(de)内容外，還(hái)應當明(míng)确解除占有、使用(yòng)人(rén)對(duì)不動産的(de)占有，并向占有、使用(yòng)人(rén)發出解除占有協助執行通(tōng)知書(shū)，但不得(de)在裁定中直接确認租賃合同無效或解除租賃合同。
24.當事人(rén)及案外人(rén)對(duì)保留租賃關系拍(pāi)賣或滌除租賃關系拍(pāi)賣的(de)裁定不服的(de)，可(kě)以依法提出異議(yì)。
25.拍(pāi)賣公告中應當明(míng)确本次拍(pāi)賣爲保留租賃關系拍(pāi)賣或滌除租賃關系拍(pāi)賣。
保留租賃關系拍(pāi)賣的(de)，應當明(míng)确公示租賃到期時(shí)間。

26.拍(pāi)賣成交後，非因法定事由不得(de)随意撤銷拍(pāi)賣。
依據《網拍(pāi)規定》第31條以及《異議(yì)複議(yì)規定》第21條規定，撤銷司法拍(pāi)賣，原則上需要當事人(rén)、利害關系人(rén)提出撤銷拍(pāi)賣的(de)異議(yì)申請，由執行裁判機構經異議(yì)審查後裁定是否撤銷。執行機構不得(de)依職權主動撤銷司法拍(pāi)賣，确需依職權撤銷司法拍(pāi)賣的(de)，應當通(tōng)過執行監督程序處理(lǐ)。
27.競買人(rén)悔拍(pāi)的(de)，應依法承擔法律責任。執行法院不得(de)勸說、強迫競買人(rén)放棄競買。凡發現勸說、強迫競買人(rén)放棄競買的(de)，予以追責。

28.依據《拍(pāi)賣變賣規定》第17條和(hé)第18條關于單獨拍(pāi)賣與合并拍(pāi)賣的(de)規定，如果多(duō)項不動産雖有獨立的(de)權屬證書(shū)，但已經改變了(le)現狀，多(duō)項房(fáng)産已經連通(tōng)，在使用(yòng)上不可(kě)分(fēn)或無法區(qū)隔，原則上應當合并拍(pāi)賣。前述情形能恢複原狀的(de)可(kě)以在恢複原狀後單獨拍(pāi)賣。申請人(rén)申請拍(pāi)賣個(gè)别房(fáng)産的(de)，執行法院應當進行釋明(míng)。
29.對(duì)于拍(pāi)賣财産現狀已改變的(de)，應在拍(pāi)賣時(shí)以文字說明(míng)、圖片、照(zhào)片、視頻(pín)等形式，充分(fēn)披露現狀改變的(de)情況以及相關房(fáng)屋的(de)整體現狀。不得(de)以拍(pāi)賣公告中已說明(míng)“現狀拍(pāi)賣”“以現狀爲準”“要看現場(chǎng)”等爲由免除執行法院對(duì)現狀改變情況的(de)披露職責。

30.依據《查、扣、凍規定》第26條，對(duì)于法院查封後沒有經過法院準許，當事人(rén)或案外人(rén)擅自占有、使用(yòng)查封财産的(de)，裁定解除其占有或者排除其妨害，并限期執行。同時(shí)予以拘留、罰款處罰，情節嚴重的(de)，追究刑事責任。
經執行法院準許使用(yòng)的(de)，可(kě)以明(míng)确使用(yòng)費，并要求使用(yòng)人(rén)出具交納使用(yòng)費用(yòng)于清償被執行人(rén)債務的(de)承諾書(shū)。不按承諾書(shū)交納使用(yòng)費的(de)，解除準許使用(yòng)，并限期搬離。拒不搬離的(de)，予以處罰。